Z parterowego budynku usługowego na wąskiej działce pozostanie tylko jedna ściana. W jego miejscu stanie 9-metrowy dom jednorodzinny dwulokalowy, który będzie większy niż dopuszcza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. I to wszystko zgodnie z prawem. „Po co my przyjmujemy plany zagospodarowania przestrzennego? To najlepszy przykład patodeweloperki” – krytykuje radny Piotr Kęsik.

Mowa o sprawie przebudowy pawilonu przy ul. Łukasińskiego 22A, którą szerzej opisywaliśmy w artykule pt. „Teraz widzę niebo, a za chwilę będę oglądać ogromny budynek”. Mieszkańcy Pogodna sprzeciwiają się nowej inwestycji.

Teraz zajęli się nią radni z komisji ds. budownictwa i mieszkalnictwa. Pawilon zyskał status domu jednorodzinnego, który zostanie rozbudowany do dwulokalowego o wysokości ponad 9 metrów. Powierzchnia zabudowy wyniesie ponad 46 procent, co wydawałoby się niezgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Okazuje się jednak, że wszystko jest zgodne z prawem.

Jest zapis szczegółowy, ale w tym przypadku – nieistotny

Dla nowych budynków mieszkalnych, zapisy miejscowego planu „Pogodno-Somosierry” przewidują 30 lub 40 procent dopuszczalnej powierzchni zabudowy. Nie odnoszą się jednak do przebudów istniejących obiektów.

A jak zostanie przebudowany pawilon? Pozostanie z niego tylko jedna ściana.

– Przebudowa jest nawet wtedy, gdy pozostanie tylko fragment obiektu i zostanie wykorzystany do dalszego projektu. W tym przypadku inwestor rzeczywiście wykorzystał tę sytuację i zaprojektował dom w obrysie tego obiektu istniejącego. Do tego dołożył nadbudowę stromym dachem. Gdyby inwestor rozebrał całkowicie ten budynek i chciał wybudować nowy, to rzeczywiście musiałby spełnić wszystkie wymagania planu. W tym przypadku mamy pozostawioną całą ścianę przy granicy działki – tłumaczy Elżbieta Głowacka, dyrektor Wydziału Architektury i Budownictwa w Urzędzie Miasta Szczecin.

Co jednak z zapisem szczegółowym dla tej konkretnej działki, który dopuszcza rozbudowę „o maksymalnej wysokości nie wyższej niż istniejąca wysokość obiektu”?

– Mamy zapis, który dopuszcza niezależnie od ustaleń szczegółowych, przekształcenie budynków z dachem płaskim. W przypadku realizacji dachu stromego, maksymalna wysokość budynku wynosi 3 kondygnacje, w tym ostatnia z dachem – słyszymy.

„Chciałbym zobaczyć sytuację, w której to inwestor zaskarża mieszkańców, a nie na odwrót”

– Czytając ten plan, można poczuć się jak idiota. Czytamy ustalenia szczegółowe, po czym okazuje się, że są w sumie niepotrzebne i można je zignorować, bo jest zapis nadrzędny – krytykuje radny Przemysław Słowik. To nie jest nowość, od lat walczymy z patodeweloperką. Zazwyczaj słyszymy o ogromnej skali, dziś mamy skalę mikro. Ale problem jest ten sam. Wynika ze złych zapisów planu, który wprowadza w błąd i daje przestrzeń do interpretacji. Wygrywa ten, kto będzie silniejszy. Chciałbym zobaczyć sytuację, w której to inwestor zaskarża mieszkańców, a nie na odwrót.

– Jak to jest? Mamy budynek gospodarczy, który nie jest mieszkalnym. Gdybyśmy musieli go rozebrać, musielibyśmy zmniejszyć powierzchnię. Natomiast inwestor robi „myk”. Pomimo że my jako miasto wyraziliśmy wolę, aby to była inna powierzchnia – dziwi się przewodniczący komisji ds. budownictwa i mieszkalnictwa Andrzej Radziwinowicz.

– Po co my przyjmujemy plany zagospodarowania przestrzennego, jeżeli z ust pani dyrektor słyszymy, że to, co chce zrobić inwestor jest zgodne z planem? Naganne jest to, że mamy jakieś luki, które mogą wykorzystywać nieuczciwi ludzie – dodaje radny Piotr Kęsik.

„Nic więcej nie możemy zrobić”

– Jest mnóstwo budynków, które są parterowe, rozbudowały się zgodnie z tym zapisem i jest wszystko okej. Można wszystko zapisać, zakazać, sparaliżować. Plan ma ogromną moc, ale pamiętajmy, że to działa na cały stan zainwestowania. Jeżeli ktoś wystąpi z propozycją, aby w kolejnym planie umieścić zakaz rozbudowy na granicy działki, to musi być jakiś argument. A to, że można wejść na granicę do sąsiada bez zgody wynika z prawa budowlanego, a nie planu – zaznacza Anna Sokołowska z Biura Przestrzennego Planowania Miasta.

Sprawa była dwukrotnie rozpatrywana w urzędzie wojewódzkim. Za pierwszym razem decyzja została uchylona. Nie chodziło jednak o zbyt dużą powierzchnię zabudowy tylko… zły dach. Inwestor zmienił projekt i decyzja o pozwoleniu na budowę została ponownie wydana.

– Zgodność z planem była badana przez nas oraz dwa razy przez wojewodę. Biuro planowania przestrzennego również przeanalizowało tę sytuację i uznało, że jest to zgodne z planem. Nie mamy pod tym względem możliwości zakwestionowania tej strony. Nic więcej nie możemy zrobić – tłumaczy Elżbieta Głowacka.

„Mieszkaniec nie jest istotny. Istotniejsze jest to, czy dach jest stromy”

Radny Marek Duklanowski pamięta jak w 2016 roku radni miejscy głosowali nad miejscowym planem „Pogodno-Somosierry”.

– To było tydzień po tym, jak udzielono pozwolenia na budowę patodeweloperki przy kościele na Somosierry. Trzy ogólnodostępne miejsca postojowe na 121 mieszkań. Pamiętam te rozmowy. Walczyliśmy o to i teraz okazuje się, że nie jesteśmy w stanie tego do końca zabezpieczyć. Potem państwo (urzędnicy – red.) jako organ wydający rozkładacie ręce i mówicie: „nie no, przepisy mówią tak a nie inaczej”. Mieszkaniec nie jest istotny. Istotniejsze jest to, czy dach jest stromy. Jeśli nie powiększa obrysu budynku, to wszystko jest okej. Zmienia sposób użytkowania – jest okej. A widzimy, że coś do końca nie gra w tym temacie – mówi.

„Nie tylko dostaniemy po głowie tak wysokim budynkiem”

W pozwoleniu na budowę jest także nakaz, aby przy inwestycji zostały wykorzystane prefabrykaty – dzięki temu budowa miała nie być uciążliwa dla najbliższych sąsiadów. Pomimo tego, do czterech właścicieli nieruchomości trafiły pisma o udostępnienie swoich ogródków w celu „sprawnego przeprowadzenia procesu budowlanego”.

– Nie tylko dostaniemy po głowie tak wysokim budynkiem i brakiem możliwości korzystania z naszych ogródków. Wjedzie na nie sprzęt i będzie niszczył wszystko o co przez lata dbaliśmy – skarży się pani Hanna.

Sąsiedzi złożyli odmowy. Jak się jednak okazuje, mogą zostać zmuszeni do udostępnienia swoich ogródków. Zgodnie z art. 47a Prawa budowlanego.

– Patrząc na orzecznictwo, taką decyzję możemy wydać tylko, gdy jest wznoszona ściana przy granicy działki. Czyli tak jak w tej sytuacji – tłumaczą urzędnicy.

Wniosek o kontrolę do PINB

– To, co się tutaj dzieje, budzi zgrozę tak naprawdę. Widzę, że patodeweloperka ma różne wymiary. Możemy mówić o dużych inwestycjach, ale też takich mniejszych. A mieszkańcy nie są mocno roszczeniowi. Akceptują już tę budowę, tylko nie chcą, aby ktoś wchodził na ich posesję – dodaje Andrzej Radziwinowicz.

Przewodniczący komisji ds. budownictwa i mieszkalnictwa złoży pismo do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego o skontrolowanie inwestycji przy ul. Łukasińskiego 22A.

– Mamy ograniczone możliwości reakcji. Więc liczę, że chociaż kontrola upewni nas w kwestii, czy wszystkie działania inwestora w trakcie realizacji inwestycji są zgodne z literą prawa – dodaje.