„Teraz widzę niebo, a za chwilę będę oglądać ogromny budynek”. Mieszkańcy Pogodna sprzeciwiają się nowej inwestycji

Zabudowę ulicy Łukasińskiego pomiędzy ulicami Taczaka i Mickiewicza tworzą głównie domy jednorodzinne i bliźniaki. Na pierwszy rzut oka nie powinno więc dziwić, że pod jednym z numerów właściciele otrzymali zgodę na rozbudowę domu – z jednolokalowego do dwulokalowego.

Jak jednak słyszymy od właścicieli sąsiednich działek, w tym przypadku „wszystko wzbudza wątpliwości”.

„Nikt nigdy tutaj nie mieszkał”

- W latach 70-tych był tutaj zwykły garaż. Potem właściciel tej działki rozbudował pawilon i zrobił warsztat. Dostał na to zgodę sąsiadów. Potem była jakaś dyskoteka. Nikt nigdy tutaj nie mieszkał – oburzają się mieszkańcy. Pokazują nam przy tym parterowy pawilon, który wkrótce ma zmienić się w dom jednorodzinny dwulokalowy.

Jak twierdzą, zostali oszukani przez właścicieli nieruchomości.

- Najpierw mówili, że będą mieszkać tutaj sami. Potem, że to dla dzieci. Nie sprzeciwiamy się zabudowie, tylko na dzień dzisiejszy to bubel formalno-prawny. Czy tutaj widać dom jednorodzinny, na którego rozbudowę dostali zgodę? – pytają sąsiedzi.

Mieszkańcy obawiają się, że nowy budynek zasłoni im dostęp do światła słonecznego. Z dwóch stron stoi kilka metrów od granicy działek, a z dwóch kolejnych inwestycja ma powstać na granicy.

- Stoi nieruchomość, to niech stoi. Tylko dlaczego ma być taka ogromna? Nasz budynek ma 7 metrów wysokości. Teraz widzę niebo, a za chwilę będę oglądać ogromny budynek. Każdy będzie mógł nam patrzeć w talerze – żali się jeden z nich.

Pod wątpliwość poddają również nadbudowę pawilonu do 9 metrów wysokości. Jak tłumaczą, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego „Pogodno-Samosierry” dopuszcza rozbudowę budynków jednorodzinnych „o maksymalnej wysokości nie wyższej niż istniejąca wysokość obiektu”.

- To oznacza, że mogliby rozbudować wzdłuż, wszerz, ale nie na kolejne kondygnacje – argumentuje jeden z mieszkańców sąsiedniego bliźniaka.

A wzdłuż i wszerz już nie można, bowiem pawilon zajmuje obecnie większą przestrzeń (około 40 procent) niż ta dopuszczalna w planie (30 procent dla zabudowy jednorodzinnej dwulokalowej).

- Wielkości powierzchni zabudowy określone ustaleniami planu odnoszą się do nowo budowanych obiektów lub obiektów rozbudowywanych, powiększających swoją powierzchnię zabudowy – tłumaczy Dariusz Sadowski z biura prasowego magistratu. 

W przypadku tej inwestycji mowa o „przebudowie istniejącego budynku po obecnym obrysie i jego nadbudowa”.

- Istniejąca powierzchnia zabudowy zostaje zachowana i nie ulega zmianie – dodaje.

„Papier wszystko przyjmie”

- Byłam właścicielką tego budynku. Architekci przychodzili i mówili, że to ruina, ale papier wszystko przyjmie. Ale jeśli chciałabym go nadbudować, to musiałabym wyburzać ściana po ścianie. Tak, aby sąsiedzi się nie przyczepili, że to rozbiórka. Stwierdziłam, że nie będę takiego czegoś robić. Sprzedałam działkę komuś, kto mówił, że jest tego świadomy i wybuduje dla siebie dom jednorodzinny. A teraz wychodzi bliźniak. Nie sprzedałabym im tego budynku, gdybym wiedziała, że będą chcieli postawić takiego kolosa – dodaje poprzednia właścicielka spornej działki.

Sąsiedzi otrzymali także pisma z prośbą o udostępnienie swoich ogródków w celu „sprawnego przeprowadzenia procesu budowlanego”.

- Chociaż w pozwoleniu na budowę dodano zapisy o użyciu technologii prefabrykacji, która miała „skrócić czas budowy oraz wyeliminować potrzebę dostępu do działek sąsiednich”. Z racji tego, że działki sąsiednie są niewielkie, wejście na ich teren spowoduje zniszczenia wieloletnich nasadzeń oraz niemożność korzystania z tych ogrodów przez ich właścicieli. Tam jest mało miejsca i to będzie dla nich utrudnienie. To taka patodeweloperka – krytykują.

Sąsiedzi dwukrotnie zaskarżyli projekt nowej zabudowy. Za pierwszym razem Wojewódzki Inspektorat Nadzoru Budowlanego uchylił decyzję o pozwoleniu na budowę – powodem była niewłaściwa konstrukcja dachu. W kolejnym ruchu została zmieniona.

„Żaden przepis nie przewiduje konieczności rozmów z sąsiadami”

Obecni właściciele nieruchomości kupili ją w styczniu 2020 roku.

- Żaden przepis prawa nie przewiduje konieczności rozmów z sąsiadami na temat inwestycji na własnej nieruchomości. Została zaprojektowana zgodnie z przepisami prawa budowlanego i miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przy pracach geodezyjnych wspomnieliśmy, iż będziemy budować dom dla naszych dzieci – informują redakcję wSzczecinie.pl.

Jak czytamy, małżeństwo obawiało się zaskarżenia kolejnej decyzji, dlatego w wakacje 2023 roku zwrócili się do sąsiadów o spotkanie.

- Razem z mężem podjęliśmy próbę zaproponowania budowy domu parterowego, jednakże z przyrzeczeniem ze strony sąsiadów niezaskarżania decyzji na budowę takiego domu, lub udzielania nam pełnomocnictwa nieodwołalnego do zrzeczenia się wnoszenia odwołania. Przewidują to przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. Na spotkaniu poinformowałam sąsiadów, iż jeżeli nie uzyskam promesy niezaskarżalności decyzji na budowę parterowego domu, będę budowała zgodnie z przepisami prawa, czyli dom jednorodzinny dwulokalowy, o wysokości przewidzianej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego – informuje właścicielka nieruchomości.

„Zostaliśmy zignorowani”

Jak czytamy, za pierwszym razem jeden z sąsiadów poinformował, że nie zajmie stanowiska w tej sprawie. Dwóch nie podjęło żadnej decyzji.

- Po kilku próbach telefonicznych, a także próbie osobistego odwiedzenia sąsiadki, otrzymałam informację, iż nie życzy sobie rozmów ze mną, gdyż wszelkie próby kontaktu będzie traktowała jako nękanie, a kontakt ma być wyłącznie pisemnie lub mailowo. Uszanowaliśmy takie życzenie i drogą mailową został przedstawiony szkic budynku parterowego. Sąsiadka zażyczyła sobie projektu technicznego, ale wyjaśniliśmy, iż na razie nie posiadamy takiego projektu, gdyż nie mogę narażać się na wydatki i projektowanie budynku, który również narażony jest na zaskarżenie. Byłaby to strata czasu i pieniędzy. Niestety nie otrzymaliśmy, żadnej odpowiedzi na naszą propozycję. Zostaliśmy zignorowani – uważa właścicielka nieruchomości.

Ostatecznie dwóch sąsiadów zaakceptowało projekt parterowego domu.

- Jednakże bez żadnej informacji o pełnomocnictwie. Natomiast sąsiadka zamieszkująca róg Łukasińskiego i Somosierry nie dała żadnej informacji. W związku z czym przystąpiliśmy do realizacji naszego pierwszego projektu, również ryzykując zaskarżenie decyzji i batalię w sądzie – dodaje kobieta.

„Prace projektowe trwały praktycznie 4 lata, zamiast średnio 2 lat”

Za drugim razem, w 2024 roku, wojewoda zachodniopomorski uznał, że projekt budowlany ze zmienionym dachem jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu i utrzymał w mocy decyzję prezydenta Szczecina o pozwoleniu na budowę.

- Nadmieniam, iż sąsiadka z ulicy Łukasińskiego (czwarty sąsiad) nie wnosiła żadnych uwag czy odwołania do decyzji o pozwolenie na budowę oraz zapewniała, że nie będzie stawiała żadnych przeszkód w naszej budowie. Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, iż Państwo wiedzieli o zamiarze budowy domu jednorodzinnego dwulokalowego, co najmniej od roku 2022 – mówi właścicielka nieruchomości.

Jak przekonuje, to brak kontaktu i lekceważący sposób traktowania przez sąsiadów doprowadził, że wraz z mężem zrezygnowali z planu budowy domu parterowego i powrócili do pierwotnej koncepcji.

- Śmiem twierdzić, iż wyłącznie działania sąsiedzkie spowodowały, iż prace projektowe (uzyskanie pozwolenia na budowę) trwały praktycznie 4 lata, zamiast średnio 2 lat – dodaje.

Po co zgody na korzystanie z działek sąsiadów?

Wysokośś przy granicy z dwoma nieruchomościami ma wynieść 7,15 m a w kalenicy (5 metrów od granicy działki) – 9,5 m. Po co właścicielom działki zgody na korzystanie z działek sąsiadów?

- W celu możliwości docieplenia ścian i pomalowania elewacji na granicy działek. Oczywistą rzeczą jest, iż niewykonalne jest docieplenie i pomalowanie elewacji ściany położonej na granicy działki, bez dostępu do niej z działki sąsiedniej. Zależy nam, aby ściana na granicy działki z sąsiadami była ładna, estetyczna i prawidłowo wykonana. To oni przecież będą na nią patrzeć. Tak więc wejście na sąsiednią działkę jest niezbędne do wykonania robót budowlanych. Przepisy prawa budowlanego przewidują procedurę wstępu na sąsiednią działkę – tłumaczy właścicielka nieruchomości.

I dodaje:

- Na zakończenie wskazuję, iż projekt budynku został wykonany zgodnie z przepisami prawa i jest wysokością podobny do sąsiednich budynków, w tym przede wszystkim budynków sąsiadów. Jednocześnie wskazuję, iż zależało nam i zależy na utrzymaniu dobrosąsiedzkich stosunków jednocześnie korzystając ze swego prawa własności, budując dom o podobnych parametrach jak sąsiadów. Jako właściciel działki jest mi niezmiernie przykro, iż sąsiedzi w sposób lekceważący traktują moją osobę i sami posiadając domy wyższe niż 9 metrów dyktują i chcą decydować, jaki dom mam postawić. Uczestnicy postępowania (sąsiedzi) skorzystali ze wszystkich swoich ustawowych uprawnień w zakresie zaskarżalności decyzji, bezskutecznie, gdyż nie mają racji. Jednak należy podkreślić, iż jest to wyłącznie nieuzasadniony i nie zrozumiały konflikt sąsiedzki. Sąsiedzi przyzwyczaili się do faktu niskiej zabudowy na działce i teraz uważają, iż nie można postawić budynku w takich parametrów jak w pozwoleniu na budowę. Natomiast zastąpienie istniejącej paskudnej zabudowy nowym i wpisującym się w istniejącą zabudowę urbanistyczną budynkiem, spowoduję między innymi większą atrakcyjność wizualną tego pięknego starego Pogodna.

Według EGiB to nie jest dom jednorodzinny

W 2021 roku właściciele nieruchomości zgłosili zmianę sposobu użytkowanie usługowego pawilonu na budynek mieszkalny jednorodzinny. Pomimo tego, według Ewidencji Gruntów i Budynków, przy ulicy Łukasińskiego 22A cały czas stoi budynek niemieszkalny. Dlaczego więc właściciele nieruchomości otrzymali zgodę na rozbudowę domu jednorodzinnego, którego fizycznie i według EGiB tam nie ma?

- Prawdopodobnie inwestorzy nie dopełnili procedury zgłoszenia dokonanej zmiany sposobu użytkowania w Miejskim Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej lub nie zostały jeszcze dokonane odpowiednie zmiany w zapisach Ewidencji Gruntów i Budynków – mówi Dariusz Sadowski z biura prasowego magistratu.

Czy sąsiedzi będą musieli udostępnić swoje nieruchomości?

Jak rozumieć zapis dopuszczający rozbudowę budynków jednorodzinnych „o maksymalnej wysokości nie wyższej niż istniejąca wysokość obiektu”? Czy protestujący sąsiedzi mają rację co do nieprawidłowej interpretacji?

- Pojęcie wysokości zabudowy określa, w jaki sposób mierzymy wysokość budynku. Zgodnie z przepisami jest to różnica między najwyższym punktem dachu, ściany czy attyki a średnią wysokością terenu wokół budynku – przy czym nie uwzględnia się elementów technicznych, takich jak kominy czy niewielkie nadbudówki. W praktyce oznacza to, że np. w przypadku domu jednorodzinnego z dachem dwuspadowym wysokość liczymy od średniego poziomu gruntu przy ścianach do kalenicy dachu. Określenie tego zapisu decyduje o tym, jak duży budynek można zrealizować na działce i czy będzie to niski dom, większy blok czy budynek wielokondygnacyjny, a tym samym wpływa na ład przestrzenny i charakter terenu objętego miejscowym planem. Literalne rozumienie tego zapisu może wskazywać, że wyłączona jest możliwość zwiększenia wysokości budynku, więc rozbudowa będzie ograniczona przede wszystkim do bryły w poziomie – mówi radca prawny Konrad Pyła z Kancelarii Radców Prawnych Licht&Przeworska s.c. w Szczecinie, będącej członkiem Business Club Szczecin. – Ewentualna oena zgodności zabudowy wymaga jednak analizy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego „Pogodno-Samosierry”, w szczególności w zakresie możliwości rozbudowy na terenie objętym planem.

Właścicielka nieruchomości może także domagać się uzyskania wejścia do ogródków sąsiadów jeżeli jest to niezbędne do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych.

- W tym przypadku to inwestor, przed rozpoczęciem robót, ma obowiązek uzyskania zgody właściciela sąsiedniej nieruchomości na wejście oraz uzgodnienie z nim przewidywanego sposobu, zakresu i terminów korzystania z nieruchomości, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu – tłumaczy.

Co jednak, gdy sąsiedzi nie wyrażą zgody na korzystanie z ich działek?

- Sprawa może zostać rozstrzygnięta przez organ administracji architektoniczno-budowlanej. Na wniosek inwestora, organ ten ma obowiązek – w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku – wydać decyzję, w której rozstrzygnie o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości. Jeżeli wniosek zostanie uznany za zasadny, organ określa zarówno granice niezbędnej potrzeby, jak i warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości.

We wtorek (2 września) sprawą mają zająć się radni z Komisji ds. Budownictwa i Mieszkalnictwa.