Rozebrany niedawno Dom Marynarza miał ok. 35 metrów wysokości. Wielu szczecinian liczyło, że w tym miejscu powstanie nowy, efektowny wysokościowiec. Tymczasem, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego pozwala tam na zabudowę, która w maksymalnym punkcie może osiągnąć najwyżej 26 metrów. Sprawdziliśmy, dlaczego przyjęto takie uregulowania.

Najwyższe budynki w Szczecinie

W Szczecinie mamy tylko 4 budynki powyżej 50 metrów. Nie liczymy tutaj kościołów, wież zabytkowych budynków (np. w Urzędzie Wojewódzkim i rektoracie PUM), elewatora czy takich konstrukcji jak kominy, maszty i suwnice. Najwyższa od niedawna jest Hanza Tower – 104 metry. Pazim ma ok. 83 metry, a wraz z masztem na dachu – 114. Dawny biurowiec TVP, który ma zostać przebudowany na apartamentowiec Sky Garden, ma 65 metrów. Wieżowiec Widok przy ul. Bandurskiego liczy sobie 55 metrów wysokości.

Dom Marynarza kupiła od Uniwersytetu Szczecińskiego gorzowska firma MRX Global. Nowi właściciele do tej pory publicznie nie zdradzili swoich planów na zagospodarowanie działki u zbiegu ulic Malczewskiego i Matejki. Wiadomo jednak, że zgodnie z zapisami w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, nie będzie mógł tam powstać bardzo wysoki budynek. Zabudowa będzie musiała być nawet niższa niż wcześniej.

Nie więcej niż 26 metrów

W maksymalnym punkcie, w narożniku ul. Matejki i ul. Malczewskiego, nowy budynek może mieć 26 metrów wysokości (zachowana dominanta przestrzenna przy skrzyżowaniu ulic). Od strony ul. Malczewskiego, ul. Matejki oraz ul. Żubrów - od 15 m do 20 metrów (w nawiązaniu do gabarytów okolicznych 5- i 7-kondygnacyjnych kamienic). W głębi działki do 20 metrów.

– Ustalona w planie wysokość zabudowy nie jest wyższa niż wyburzony budynek 11-kondygnacyjny dawnego Domu Marynarza, jest dostosowana do zabudowy znajdującej się w sąsiedztwie. Wysokość zabudowy w planie ustala się, analizując bezpośrednie sąsiedztwo i uwarunkowania lokalne. Wzdłuż ul. Malczewskiego zrealizowane są budynki 5-, 7-kondygnacyjne, przy skrzyżowaniu Matejki i Malczewskiego 6- i 12-kondygnacyjne, więc ustalona w planie wysokość zabudowy nawiązuje do sąsiedztwa i stanowi zamknięcie kompozycyjne narożnika, nawiązując do dawnej kompozycji – tłumaczy Sylwia Cyza-Słomska z Urzędu Miasta.

Co tam może powstać?

Plan z 2017 r. zezwala w miejscu po Domu Marynarza na zabudowę usługową, w tym m.in. usługi nauki, szkolnictwa wyższego, oświaty; zabudowę mieszkaniową wielorodzinną lub mieszkaniowo-usługową. Dopuszcza się usługi handlu o powierzchni sprzedaży do 400 m2.

– Obowiązujący plan w stosunku do wyburzonej zabudowy pozwala na większą intensywność zabudowy, tzn. przy założonej powierzchni zabudowy i maksymalnych wysokościach osiągnięcie większych kubatur i powierzchni nowej zabudowy niż dawnego Domu Marynarza – mówi Sylwia Cyza-Słomska. – Przyjęte przez Radę Miasta Szczecin rozwiązanie planistyczne uzyskało akceptację Miejskiej Komisji Urbanistycznej opiniującej projekty planów oraz ówczesnego właściciela terenu.

Oczywiście nowy właściciel może złożyć wniosek o zmianę zapisów w planie. Niedawno radni przychylili się do zwiększenia dopuszczalnej wysokości Posejdona, by na dachu mógł powstać sky bar.

Ponad 100-metrowe budynki zamiast Galaxy?

Czy więc są w ogóle miejsca w Szczecinie, w których wysoka zabudowa jest możliwa i wskazana? Dowiedzieliśmy się, że trwają prace nad dokumentem porządkującym tę kwestię. Na stronach Urzędu Miasta możemy znaleźć podobną publikację z 2005 r. – Studium kompozycyjne Miasta Szczecin z uwzględnieniem zabudowy wysokiej – przygotowaną przez kadrę naukową ówczesnej Politechniki Szczecińskiej.

Najwyższe budynki, ponad 100-metrowe, przewidziano wówczas w miejscu Galaxy, jeśli obecna zabudowa zostanie tam kiedyś rozebrana. To nie jest nowa koncepcja. Już w latach 70. ubiegłego wieku mówiło się, że między ulicami Wyzwolenia, Malczewskiego, Matejki i pl. Rodła powinna powstać zwarta zabudowa wysoka. Skończyło się na Pazimie i kilku 12-kondygnacyjnych wieżowcach.

Autorzy studium z 2005 r. widzieliby wysokie budynki również: na zakończeniu osi ul. Krzywoustego – 65 m (w pobliżu stacji Szczecin Turzyn); w rejonie pl. Szyrockiego – 65 m (powstał tam później niższy Piastów Office Center); przy ul. Piastów, na zamknięciu ul. Narutowicza – 55 metrów (do dziś są tam niskie budynki gospodarczo-usługowe, część już rozebrana); na zamknięciu ul. 3 Maja – 65 metrów (dziś niższy budynek stawia tam właściciel Ceglanej); na pl. Zawiszy Czarnego – 65 metrów (obecnie miasto planuje tam parkingowiec i bliżej nieokreśloną zabudowę komercyjną).

Drapacz chmur w miejscu peronów PKS?

Tak sytuacja wygląda ze strony urzędników i urbanistów. A jakie plany mają deweloperzy i inwestorzy? Niedawno media obiegła koncepcja architektoniczna przygotowana przez szczecińskie Federacyjne Biuro Architektoniczne, na zlecenie PKS Szczecin. (Wizualizacje można obejrzeć na stronie internetowej biura.) Zakłada ona budowę na pl. Grodnickim (dziś to plac manewrowy PKS) wieżowca o wysokości 100-120 metrów. W przypadku tego terenu nie uchwalono jeszcze miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Czekamy na odpowiedź od potencjalnego inwestora, z bardziej szczegółowymi informacjami na temat tej koncepcji.