- Za „skomplikowane” uznaje się przede wszystkim te nieruchomości, których stan prawny odbiega od prostego modelu: jeden właściciel, czysta księga wieczysta i brak obciążeń. W praktyce większość problemów pojawia się tam, gdzie mamy do czynienia z dodatkowymi prawami osób trzecich albo nieuregulowaną sytuacją prawną – mówi adwokat Michał Gajda. Prawnik w rozmowie z portalem wSzczecinie.pl przekonuje, że takich sytuacji jest coraz więcej, bo na rynek trafiają nieruchomości ze skomplikowaną sytuacją prawną.

Coraz więcej „skomplikowanych” nieruchomości na rynku.  Prawnik o tym na co uważać, a z czym można sobie poradzić

Zdarzeń, gdy nowy właściciel mieszkania dowiaduje się o jego defektach lub wiedział wcześniej o problemach, ale nie uświadamiał sobie jak ważna jest np. służebność czy umowa dożywocia, jest dużo. Mecenas Michał Gajda przyznaje, że zakup mieszkania z rynku wtórnego powinien być skonsultowany z prawnikiem, bo to gwarancja wychwycenia zawczasu potencjalnych niebezpieczeństw.

 - Do takich przypadków należą m.in. nieruchomości obciążone służebnościami np. prawa przechodu lub zamieszkiwania, objęte umową dożywocia, nieruchomości z nieuregulowanym stanem spadkowym, współwłasności, czy też takie, wobec których istnieją roszczenia osób trzecich. Skomplikowane są również transakcje obejmujące nieruchomości zadłużone, zajęte w toku postępowania egzekucyjnego albo takie, które wymagają uregulowania stanu prawnego jeszcze przed sprzedażą – mówi adwokat Michał Gajda.

 Zdarzają się też sytuacje pozornie „proste”, które w rzeczywistości niosą bardzo poważne ryzyko.

- Przykładowo analizowałem transakcję prowadzoną przez biuro pośrednictwa, w której nieruchomość miała dwóch współwłaścicieli zgodnych co do sprzedaży. Problem polegał na tym, że jeden z nich miał zdiagnozowaną chorobę Alzheimera, a więc pojawiła się okoliczność bezwzględnie wykluczająca ważność całej umowy. Pośrednik uznał, że nie ma problemu, ponieważ dysponował pełnomocnictwem od tej osoby, co oczywiście nic tu nie zmienia, ponieważ samo udzielenie pełnomocnictwa było nieważne – dodaje adwokat Michał Gajda.

Problemy pojawiają się m.in. przy nieruchomościach objętych roszczeniami reprywatyzacyjnymi, w przypadku nieuregulowanych spraw spadkowych albo tam, gdzie w lokalu są osoby zameldowane lub faktycznie w nim zamieszkujące. Sam meldunek nie daje prawa do lokalu, ale w praktyce często wiąże się z koniecznością prowadzenia dodatkowych postępowań. Często Klienci mają też problem z nieruchomościami, które np. obciążone są prawem dożywocia.

„Niestety nie jest częstą praktyką weryfikowanie przez klientów umów, czy stanów prawnych nieruchomości  przed ich zakupem”

Mecenas Gajda zwraca uwagę, że większość tematów związanych z problemami z nieruchomościami trafia do prawników, gdy ujawniają się kłopotliwe sytuacje.

- Niestety nie jest częstą praktyką weryfikowanie przez klientów umów, czy stanów prawnych nieruchomości  przed ich zakupem. Wiele osób uznaje, że skoro zleciła sprawę pośrednikowi, to transakcja na pewno będzie bezpieczna pod kątem prawnym. Daleki jestem od generalizowania, ale pamiętajmy, że celem pośrednika jest doprowadzenie do transakcji, ponieważ wówczas uzyska swoje wynagrodzenie. Natomiast adwokat oceni obiektywnie bezpieczeństwo transakcji, nie oglądając się na to, czy na skutek dokonanej analizy dojdzie ona do skutku, czy nie – mówi Michał Gajda.

Rola prawnika polega nie tylko na „sprawdzeniu dokumentów”, ale przede wszystkim na przetłumaczeniu ich na realne konsekwencje dla kupującego i przeniesienie ich zapisów na realia rynkowe.

Często zdarza się, że klienci kupują na rynku wtórnym nieruchomości zadłużone, obciążone defektami lub „z lokatorem”. Każda z takich sytuacji może okazać się dla nowego właściciela drogą, czasochłonną i kłopotliwą pułapką.

- Ostatnio miałem sprawę, w której klienci nabyli nieruchomość w drodze spadku i po analizie księgi wieczystej byli przekonani, że obejmuje ona również jedną dodatkową działkę, z której dziwnym trafem spadkodawca nigdy nie korzystał. Dopiero analiza dokumentów źródłowych wykazała, że wynikało to z historycznych zmian w ewidencji gruntów, do jakich dochodziło w Polsce na przełomie zmian ustrojowych. Brak rzetelnej analizy skutkowałby zapewne zainicjowaniem niezasadnych postępowań o wydanie nieruchomości, która w rzeczywistości do nich nie należała. W skrajnych przypadkach prowadzi to do wieloletnich sporów sądowych, a nawet do prób podważenia umowy sprzedaży – przyznaje ekspert.

Michał Gajda ostrzega także przed zakupem nieruchomości zadłużonych lub wymagających generalnego remontu. Zwykle okazuje się, że skala problemu do opanowania nie jest tak prosta jak wydaje się na pierwszy rzut oka.

Najważniejsze jest jedno: im szybciej podejmie się działania, tym większa szansa na ograniczenie skutków problemu.