„W Planie Ogólnym musimy wpisać maksymalną wysokość zabudowy, dlatego starałem się określać ją nadmiarowo wysoko, aby już nigdy nie zderzyć się ze szklanym sufitem” – tłumaczył Marek Koguciuk, architekt miasta, podczas Komisji ds. Budownictwa i Mieszkalnictwa Rady Miasta. Dwustumetrowe budynki mogłyby teoretycznie stanąć na Kępie Parnickiej oraz w kwartale z biurowcem Pazim i Galaxy.

Plan Ogólny to nowy dokument prawa miejscowego, który zastąpi w całej Polsce studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Na razie powstał projekt takiego planu do Szczecina. Najgłośniej dyskutuje się o nim w kontekście wysokości zabudowy i 200-metrowych budynkach na Kępie Parnickiej.

„Powinniśmy czuć, że to miasto ma swój początek, potem kulminację, a następnie wygasza się ze swoją wysokością”

We wcześniejszej wersji projektu, w kwartale między Al. Wyzwolenia, ul. Piłsudskiego, ul. Matejki i ul. Malczewskiego wpisano nieco niższe parametry wysokości. Okazuje się jednak, że tam też ostatecznie określono maksymalny pułap na 200 metrach. Obejmuje on działki zajęte przez Pazim, Galaxy oraz ZUS. Nieco niżej jest w miejscu parkingu ZUS – 125 metrów.

– Wjeżdżając do miasta powinniśmy czuć, że to miasto ma swój początek, potem kulminację, a następnie wygasza się ze swoją wysokością. To charakteryzuje miasto odważne, z szerokimi perspektywami rozwoju – podkreślał Marek Koguciuk.

Ta kulminacja ma wypadać w osi wyznaczonej przez aleje Wyzwolenia i 3 Maja, od Ronda Giedroycia do Placu Zawiszy Czarnego. Ze szczególnym uwzględnieniem kwartału przy Pl. Rodła, na którym już wiele lat temu przewidziano szczecińskie „city” z wysokościowcami.

Mieszkania w miejscu Galaxy?

Radny Przemysław Słowik (z klubu Koalicji Obywatelskiej) zgodził się, że strefa wysokościowa w tej okolicy to dobry pomysł, ale zastanawiał się nad docelową funkcją działek, na których teoretycznie można zburzyć istniejącą zabudowę i postawić wyższą. W miejscu Galaxy wpisano bowiem ponownie handel wielkopowierzchniowy, a tam, gdzie Pazim i ZUS – usługi.

– Galaxy jest błędem przeszłości, który nigdy nie powinien mieć miejsce. Plan ogólny, jest po to, żeby to naprawić. Zachęcić właścicieli działek, żeby zmienili zabudowę i połączyli tam usługi z mieszkalnictwem. Budowanie w tym miejscu 200-metrowych wysokościowców, które nie będą miały funkcji mieszkaniowej, jest dla mnie nieporozumieniem – mówił.

– Ciągle mówimy o rozlewaniu się miasta. Wypadałoby mieszkańców sprowadzić do centrum. Widzimy, że Hanza Tower jest zapełniona. Byłoby dobrze, gdyby za te 40-50 lat, mogli zamieszkać przy najlepiej skomunikowanych skrzyżowaniu – dodawał radny Andrzej Radziwinowicz, przewodniczący Komisji ds. Budownictwa i Mieszkalnictwa.

– Jeżeli są usługi, to nie zmiksujemy tego z mieszkaniówką. Co innego gdy jest mieszkaniówka, wtedy jak najbardziej jest to zasadne – odpowiadał architekt Marek Koguciuk.

Drugą osią zamkniętą przez dominanty wysokościowe ma być ulica Narutowicza. Na obu jej końcach zaplanowano 80-metrowe budynki. Zarówno na Pl. Zawiszy Czarnego, jak i przy skrzyżowaniu Al. Piastów i ul. Narutowicza.

„Wcześniej zderzaliśmy się ze szklanym sufitem”

Najwięcej kontrowersji wśród radnych wzbudził zapis dotyczący 200-metrowych budynków na Kępie Parnickiej. Współautorzy projektu Planu Ogólnego zwracają jednak uwagę, że to wcale nie oznacza, że wieżowce o takiej wysokości na pewno powstaną. Wręcz przeciwnie, w wielu przypadkach z dużą dozą prawdopodobieństwa można założyć, że zabudowa będzie niższa.

– Plan Ogólny powinien stwarzać możliwości. Lepiej mieść duże możliwości i nie musieć ich wykorzystać, niż posiadać potrzebę i nie mieć możliwości jej spełnienia – mówił architekt miasta. – Wcześniej zderzaliśmy się ze szklanym sufitem z powodu limitu wysokości zabudowy, który sami sobie narzuciliśmy na poziomie dwudziestu kilku metrów. Architekturę można kształtować, określając inne parametry.

Dlaczego 200 metrów na Kępie Parnickiej? „Coś trzeba było wpisać”

Zdaniem architektów kluczowy jest zapis dotyczący intensywności zabudowy. Karol Nieradka, przewodniczący Miejskiej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej, zwracał uwagę, że na Kępie Parnickiej określono ją na takim poziomie, że inwestorom nie będzie się opłacać budować 200-metrowych budynków.

– Jeśli inwestor intensywnie zabuduje działkę w sześćdziesięciu procentach, to wyjdzie mu 9-10 kondygnacji. Jeżeli zabuduje ją w trzydziestu procentach, co jest charakterystyczne dla zabudowy mieszkaniowej, to ten budynek będzie miał 18-20 pięter i do 60 metrów – mówił prezes szczecińskiego oddziału SARP, przypominając, że powstający na Kępie Parnickiej wieżowiec Atalu nie wykorzystuje maksymalnych parametrów wysokościowych (będzie 55 metrów, a nie 70).

– Podczas dyskusji słyszeliśmy, że najchętniej nie limitowalibyśmy wysokości budynków, kształtując możliwości zabudowy innymi parametrami. Coś jednak trzeba było wpisać i padło to 200 metrów – dodała Anna Szotkowska, zastępca prezydenta Szczecina.

Projekt Planu Ogólnego przejdzie jeszcze konsultacje. Powinien zostać uchwalony w połowie roku. Następna Komisja ds. Budownictwa i Mieszkalnictwa będzie w całości poświęcona Kępie Parnickiej.