Mieszkańcy kamienicy kompletnie odcięci od świata. Z jednej strony plac budowy, a z drugiej płot. „Mamy wychodzić oknem?”

Skomplikowana historia miejsko-deweloperska. Efekt: mieszkańcy odcięci od świata

Sytuacja jest absolutnie kuriozalna, ale jej kontekst wymaga szerszego zarysu. Kamienica przy ul. Dubois 1 ma wejście tylko od podwórka. To efekt niejasnych dla mieszkańców relacji poprzednich właścicieli apteki i dawnych zarządców wspólnot mieszkaniowych. W 2008 roku przy ul. Dubois 2 rozpoczęła się inwestycja deweloperska. Budowa budynku, który wypełnił pustą przestrzeń między kamienicami Dubois 1 i Dubois 3, trwała kilkanaście lat. Do dzisiaj nikt w nim nie mieszka, ale deweloper z nieznanych mieszkańcom powodów postanowił postawić od podwórka płot. Przez lata nie stanowiło to problemu, ponieważ mieszkańcy dochodzili do swoich mieszkań od strony „Stoczniowca”. Teraz będzie to niemożliwe, gdyż deweloper, będący właścicielem działki, po latach przygotowań rozpoczyna swoją inwestycję. Dotychczasowe dojście staje się więc placem budowy, a mieszkańcy nie mogą się po nim poruszać. Czy właściciel budynku przy ul. Dubois 2 zdemontuje płot? Jak przekazują nam mieszkańcy, nie ma takiego zamiaru i powołuje się na „zaniechanie służebności” terenu. Próbowaliśmy to zweryfikować, nie udało się nam jednak z nim skontaktować. Rzeczywiście, przez lata mieszkańcy nie musieli używać tego przejścia, z drugiej strony jak mieli z niego korzystać, gdy teren był oddzielonym płotem placem budowy? 

Oburzeni mieszkańcy chcą, by przywrócono służebność dojścia do budynku

Mieszkańcy kamienicy przy ul. Dubois 1 poprosili naszą redakcję o pomoc w obawie, że rozpoczęcie inwestycji deweloperskiej spowoduje, że nie będą mogli dostać się do swoich mieszkań. Budynkiem zarządza prywatny podmiot – firma Perfekt, ale udziały w nim ma też ZBiLK. W obiekcie mieszka sześć rodzin, w tym cudzoziemcy, osoby starsze i młoda rodzina z trójką malutkich dzieci, która kupiła mieszkanie zaledwie dwa lata temu.

Lokatorzy mówią wprost: jesteśmy zdesperowani.

– My tak naprawdę o tym problemie dowiedzieliśmy się dwa tygodnie temu, gdy pojawiły się blachy wydzielające plac budowy. Nie dojedzie pogotowie, nie przyjedzie straż pożarna, nie mamy jak wyrzucić śmieci, nie mówiąc już o tak prozaicznych rzeczach jak np. dowiezienie jedzenia. Niemożliwe. My teraz przechodzimy przez szparę między blachami – mówi jeden z mieszkańców.

– Chcemy, żeby przywrócono służebność dojścia do budynku! Zostało nam to zabrane, zamurowane! Chcemy mieć dokumenty i zapisy w księdze wieczystej, a nie wszystko domniemane i „na gębę”. Właściciel budynku przy Dubois 2 nawet z nami nigdy nie porozmawiał. Nie będziemy chodzić po placu budowy. Chcemy, żeby ktoś ten problem wreszcie rozwiązał. Nie można mówić, że postawiono mur, ale to my jesteśmy niechętni do korzystania z przejścia. Jak mieliśmy z niego korzystać? – słyszymy.

– Ja mam trójkę małych dzieci. Przeciskamy się między blachami, odsuwamy je, ale ile to będzie trwało? Samo noszenie zakupów jest już prawie niemożliwe – dodaje nasz rozmówca. 

Czy można sobie ot tak zamurować przejście i mówić o wygaśnięciu służebności terenu?

Sprawa jest skomplikowana, ma wiele wątków i przecina się tu wiele interesów. O komentarz poprosiliśmy mecenasa Marka Jarosiewicza, adwokata i wspólnika w kancelarii Wódkiewicz & Sosnowski. 

– Z oczywistych przyczyn nie powinno nigdy dochodzić do sytuacji, w których mieszkańcy tracą możliwość dostępu do swej posesji. Przepisy gwarantują zresztą, że każda nieruchomość powinna mieć dostęp do drogi publicznej – wyjaśnia mec. Marek Jarosiewicz. – Niestety, przepisy kodeksu cywilnego ustanawiają zasadę, zgodnie z którą taka służebność wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć. Nie ma przy tym znaczenia, z jakiego powodu doszło do takiej sytuacji – również w wypadku, gdy przyczyny są zawinione przez właściciela nieruchomości obciążonej służebnością. Można powiedzieć, że po stronie wspólnoty mieszkaniowej, która przez lata akceptowała taki stan rzeczy, doszło do zaniedbania, którego skutki teraz się zaktualizowały – dodaje.

Czy to oznacza, że sytuacja jest bez wyjścia?

– W mojej ocenie członkowie wspólnoty mogliby być uznani za posiadaczy faktycznie wykonywanej służebności drogi koniecznej, która przebiega przez drugą z sąsiednich działek, tj. tę, na której rozpoczyna się budowa. W konsekwencji, należałoby przyjąć, że przysługuje im ochrona takiego posiadania, a więc, że mogą oni domagać się od dewelopera rozpoczynającego budowę, by umożliwił im przejście przez jego nieruchomość w taki sposób, jak to się odbywało do niedawna. Jeśli ów deweloper takiego żądania nie uwzględni, rekomendowałbym niezwłoczne wystąpienie do sądu z pozwem o ochronę naruszonego posiadania. Zdecydowanie rekomendowałbym, aby w takim pozwie znalazł się również wniosek o zabezpieczenie roszczenia, aby uniknąć sytuacji, w której do czasu prawomocnego zakończenia sprawy o ochronę posiadania, budowa będzie na tyle zaawansowana, że praktycznie niemożliwym będzie realizacja sądowego wyroku – podsumowuje prawnik kancelarii Wódkiewicz & Sosnowski.

O sprawę zapytaliśmy w czwartek Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego, Zarząd Budynków i Lokali Komunalnych w Szczecinie, zarządcę nieruchomości oraz dewelopera rozpoczynającego inwestycję.

Do momentu publikacji otrzymaliśmy odpowiedź tylko ze ZBiLK-u.

– Kamienica przy ul. Dubois 1 jest własnością wspólnoty mieszkaniowej, zarządzanej przez prywatny podmiot – firmę Perfect. ZBiLK posiada w tej nieruchomości jedynie jeden lokal komunalny. O sytuacji poinformował nas zarządca tej nieruchomości, który wczoraj (25.06 – przypis redakcji) zgłosił sprawę i dostał informację, że gdyby wspólnota potrzebowała dodatkowej pomocy, to ZBiLK będzie mógł ją wspomóc jako jej członek – odpowiedział nam Tomasz Klek.

Do tematu będziemy wracać.