Realizacja koncepcji przygotowanej przez GUSTAW GROUP zupełnie zmieniłaby krajobraz okolic ulic Firlika i Łyskowskiego przy stoczni. Plan zakłada budowę trzech drapaczy chmur, w których znajdą się m.in. biura, usługi medyczne, przestrzeń wystawiennicza, oferta kulturalno–rozrywkowa i sportowa, punkty widokowe, a być może również mieszkania. Na razie jednak nie ma zielonego światła od miasta na budowę tak wysokich budynków.

– Porozumieliśmy się z międzynarodowymi partnerami, którzy chcą razem z nami inwestować. Teraz czekamy na współpracę z Urzędem Miasta, aby poprawić i dostosować miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego do obecnych potrzeb i wyzwań rynkowych, a nie być zmuszonym do prowadzenia inwestycji na zapisach planu z lat 70. ubiegłego stulecia, które mocno ograniczają potencjał miejsca – mówi Gustaw Wiliński, inwestor i twórca grupy firm stanowiących dziś GUSTAW GROUP.

– Wnioskowana zmiana wprowadziłaby ewidentne konflikty w otoczeniu, zakłóciła prowadzoną działalność gospodarczą, brakuje też obsługi komunikacyjnej adekwatnej do skali przedsięwzięcia – odpowiada miasto.

Co znajdzie się w trzech wieżach?

GUSTAW GROUP chce wybudować trzy wieże o wysokości około 140 metrów w miejscu istniejącej zabudowy u zbiegu ulic Firlika i Łyskowskiego. Wstępną koncepcję architektoniczną przygotowało szczecińskie Studio Projektowe AB. Nowe budynki miałyby zostać zagospodarowane w bardzo różnorodny sposób.

– Chcemy umożliwić mieszkańcom pracę, zakupy, rozrywkę, usługi medyczne, przedszkolne, edukacyjne, opiekuńcze i mieszkanie [na razie inwestor nie złożył wniosku o wprowadzenie funkcji mieszkalnej – red.] bez konieczności dalekich podróży. Mają powstać atrakcje turystyczne, punkty, tarasy i alejki widokowe, miejsca spacerowe, dominować ma przyjazna, komfortowa oraz atrakcyjna architektura zachęcająca do odwiedzania tego miejsca i przebywania w nim – mówi Tomasz Wiliński, członek zarządu GUSTAW GROUP.

– Wszystkie wieże będą połączone cokołem o wysokości 10–12 kondygnacji. W ten sposób znaleźliśmy formułę wykorzystania dużych niedoświetlanych stref, niemożliwą do wykorzystania np. na biura, ale która świetnie sprawdzi się m.in. jako przestrzeń wystawienniczo–ekspozycyjna czy kulturalno–rozrywkowa i sportowa, jakiej bardzo brakuje w Szczecinie – dodaje architekt Marek Antoszczyszyn ze Studia Projektowego AB.

„Potrzebujemy minimum 100 tys. m kw. przestrzeni użytkowej”

Jak inwestycja zostanie sfinansowana? Właściciele nieruchomości u zbiegu Firlika i Łyskowskiego przekonują, że wstępnie porozumieli już się z inwestorami. Jest jednak jeden warunek.

– Zagraniczni partnerzy, w tym branżowi, są zainteresowani, żeby wejść z nami w tę inwestycję. Aby to jednak miało dla nich sens, potrzebujemy minimum 100 tys. m kw. przestrzeni użytkowej, czyli wysokich i wielofunkcyjnych budynków – mówi Gustaw Wiliński.

– Niestety dążenia do uzyskania wnioskowanych zmian w miejscowym planie trwają zbyt długo. Szkoda, gdyby kontrahenci, którzy myślą o wejściu z pieniędzmi do Szczecina, ostatecznie uznali, że na przykład z Poznaniem, Wrocławiem czy Trójmiastem dogadają się szybciej. Podnoszą, że jeśli tu mają tracić czas i energię na rozmowy z miastem, to zainwestują tam gdzie będą traktowani jak partnerzy. Podkreślają, że „pieniądz musi pracować, a my zarabiać” – dodają Maciej i Tomasz Wilińscy, bracia, członkowie zarządu w spółkach GUSTAW GROUP.

Czekają na oficjalną i wiążącą odpowiedź

Przedstawiciele inwestora złożyli wniosek o zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego już w grudniu 2024 roku. Później byli zapraszani na spotkania w Biurze Planowania Przestrzennego, ale oficjalnej i wiążącej odpowiedzi na wniosek nie otrzymali.

– Wypytywano nas między innymi o partnerów biznesowych i o nasze doświadczenie w realizacji podobnych inwestycji. Domyślamy się, że miasto obawia się, iż nie chcemy wybudować nowych obiektów, tylko chodzi nam o zwiększenie wartości działki i jej sprzedaż. To nie jest nasz cel i zamierzenie gospodarcze. Możemy podpisać zobowiązanie, że nowe zapisy planu będą obowiązywać wyłącznie wtedy, gdy nasza spółka celowa (tzw. SPV), wraz z inwestorami, będzie prowadzić inwestycję – zapowiadają właściciele terenu.

Gdy głośno zrobiło się o pomyśle wprowadzenia na Kępę Parnicką zabudowy 200–metrowej (radni podjęli kroki, by to zablokować), a architekt miasta Marek Koguciuk zadeklarował się jako zwolennik wysokich budynków, przedstawiciele GUSTAW GROUP postanowili publicznie opowiedzieć o swoich planach i podejmowanych staraniach

To byłyby wieże „zamykające waterfront”, czy zabudowa „niedostosowana do kontekstu i krajobrazu”?

Właściciele działki przy ul. Firlika chcą zwiększyć maksymalną powierzchnię zabudowy do 90 procent (obecnie jest 60 procent), a powierzchnię biologicznie czynną ograniczyć do 10 procent (z 40 procent). I przede wszystkim, zwiększyć dozwoloną wysokość zabudowy do około 140 metrów (teraz w planie jest tylko 25 metrów).

Wieże już stały w tym miejscu. W połowie XIV wieku w okolicach dzisiejszej ul. Firlika zbudowano klasztor, którzy później przebudowano na Zamek Odrzański – Oderburg, a zburzono w drugiej połowie XVII wieku po wojnie trzydziestoletniej. Jak wyglądałyby teraz nowe akcenty wysokościowe?

– Żeby pobudzić wyobraźnię decydentów, na własny koszt przygotowaliśmy analizy i pokazujemy jak wyglądałaby planowana zabudowa przy ul. Firlika. Jeśli przyjmiemy Wały Chrobrego za kompozycyjną oś waterfrontu zachodniego brzegu Odry, to planowana zabudowa uzupełni istniejącą wieżę Katedry św. Jakuba – na zasadzie symetrii nieparzystej. W chwili obecnej przestrzeń od Wałów Chrobrego w kierunku Stoczni „Wulkan” nie ma „formalnego zamknięcia” widokowego i przestrzennego. Tym samym powstałaby swoista scena miejska podkreślająca w centrum zabudowę historycznych Wałów Chrobrego – tłumaczy architekt Marek Antoszczyszyn.

Inaczej patrzą na tę koncepcję przedstawiciele magistratu, którzy oglądając przygotowaną przez inwestora koncepcję mówią o skali zabudowy „niedostosowanej do kontekstu i krajobrazu”.

– Wskazana lokalizacja zabudowy wysokościowej poza obszarem śródmiejskim, poza wskazaną koncentracją takiej zabudowy w śródmieściu, nie jest korzystnym rozwiązaniem dla krajobrazu miejskiego i sylwety zabudowy. Tam, gdzie wygasa sylweta historycznego frontu wodnego – Wałów Chrobrego, nie powinny pojawiać się nowe dominanty – mówi Sylwia Cyza–Słomska z urzędu miasta.

Co z sąsiadami i drogą dojazdową do nowego, olbrzymiego centrum usługowego?

Inwestorzy przekonują, że na projekcie trzech wież skorzystają również właściciele sąsiednich działek, którzy przychylnie patrzą na ich koncepcję. Miasto informuje jednak, że od innych podmiotów nie wpłynęły wnioski i zgody na tak diametralną zmianę planu miejscowego.

– Na spotkaniach wyjaśniono Inwestorowi, jaki wpływ będzie miała wnioskowana zmiana na prowadzoną legalną działalność gospodarczą, na prawach planu obowiązującego. Inwestor deklarował usługi kliniczne, medyczne, opiekuńcze, mieszkalne w istniejącym otoczeniu składów, magazynów, produkcji. Działki, którymi dysponuje, posiadają dostęp przez drogę wewnętrzną, prywatną, która nie należy do Inwestora, co jest niewystarczającym dostępem dla inwestycji o takiej skali – tłumaczy Sylwia Cyza–Słomska.

O drogach dojazdowych dyskutowano podczas ostatniego spotkania miejskich planistów z inwestorem, do którego doszło już po przesłaniu przez nas pytań do magistratu.

– Jesteśmy gotowi wspomóc miasto w przebudowie układu przylegających ulic, zaadaptowanych na szybko po zniszczeniach wojennych, aby „uzdrowić” obecny układ komunikacyjny, a tym samym odpowiednio obsłużyć naszą inwestycję – zapewnia Bogusław Wawrzonek, specjalista ds. nieruchomości doradzający GUSTAW GROUP.

Widzieliśmy wstępne projekty zakładające przedłużenie ul. Emilii Plater w kierunku Odry i budowę nowego skrzyżowania z ul. Firlika.

Od agencji ochrony, po zarządzanie biurowcami

Gustaw Wiliński to prawnik, były prokurator i pracownik resortu spraw wewnętrznych. W 1988 roku założył firmę Gustaw Securitas, która bardzo szybko stała się największą firmą ochrony w regionie. Po kolejnych zmianach rynkowych, rosnącej ogólnokrajowej i międzynarodowej konkurencji, rodzinna firma zwróciła się w kierunku innych branż.

– W 2010 roku zainwestowaliśmy w nieruchomości. Doszliśmy do wniosku, że zamiast wynajmować powierzchnię i płacić komuś czynsz, lepiej docelowo zostać jej właścicielem. Zbiegło się to w czasie z upadkiem stoczni i możliwością kupna jej byłych nieruchomości – opowiada Tomasz Wiliński.

Tak zostali właścicielami budynku biurowego przy ul. Łyskowskiego 18, a następnie jednego z czerwonych biurowców typu Lipsk (tego bliżej ul. Firlika) i sąsiedniej kamienicy z przedwojennym rodowodem (ul. Łyskowskiego 16). Od tamtego czasu minęło 16 lat, a wynajem nieruchomości, które nie są w stanie konkurować z nowoczesnymi biurowcami, stał się dużo mniej dochodowym interesem.

– To jest stara substancja. Technologicznie niedostosowana do potrzeb „jutra”. Kapitalna modernizacja pochłonęłaby gigantyczne pieniądze, niewiele mniejsze niż inwestycja w nowe obiekty o szerszych funkcjach niż wyłącznie biurowe, których potrzeba wznoszenia coraz bardziej staje się niezbędną koniecznością – tłumaczy Bogusław Wawrzonek.

Przedstawiciele GUSTAW GROUP zostali zaproszeni do złożenia wniosków dotyczących m.in. wysokości zabudowy, do powstającego właśnie planu ogólnego. To dokument, który zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.