- Spółka przewiduje zwrot całości wniesionych opłat partycypacyjnych, powiększonych o uzgodnioną waloryzację, a także zwrot poniesionych kosztów notarialnych związanych z zawarciem pierwotnych umów - zapewnia Anna Marciniak-Kujawa, prezes zarządu SIM Szczecin. - Brzmi to aż za dobrze. Nie znam żadnej spółki TBS czy SIM, która zwracałaby dodatkowe koszty w podobnej sytuacji - komentuje Małgorzata Osipczuk z Fundacji „Obywatel TBS”.
Zasady zmieniono w trakcie gry
SIM Szczecin to spółka prywatna, ale jej model działalności miał być identyczny jak w dobrze znanych w Szczecinie samorządowych TBS-ach. Zainteresowane mieszkaniem osoby wpłaciły wkład własny (opłatę partycypacyjną) w wysokości około 20 procent wartości nieruchomości, a docelowo miały spłacać kolejne raty w czynszu. Jako najemcy lokalu dostaliby obietnicę, że po wyznaczonym okresie staną się jego właścicielem.
Budowę osiedla Śliwkowe Ogrody rozpoczęto w podszczecińskich Warzymicach. Zaplanowano tam 5 budynków z 90 mieszkaniami o powierzchni od 41 do 76 metrów kwadratowych. Miały być gotowe w stanie pod klucz do końca grudnia 2026 roku, ale opóźnienia w pracach i przestoje na placu budowy były widoczne od dawna. Jeszcze bardziej zaniepokoiły partycypantów pisma z propozycją zmiany warunków umowy, które otrzymali od SIM Szczecin.
- Zamiast wynajmować mieszkanie, mamy je teraz kupić. Było powiedziane, że mieszkanie będzie wykończone pod klucz, teraz ma być to standard do własnego wykończenia. Firma SIM Szczecin prawdopodobnie nie ma pieniędzy aby dokończyć budowę i chce zaciągnąć kredyt, który my finalnie będziemy przez następne 20 lat spłacać. Przez ten czas nie będziemy mogli sprzedać mieszkania, ponieważ formalnie nie będziemy jego właścicielem – mówi jedna z osób, które wpłaciły pieniądze.
Dlaczego zabrakło pieniędzy?
Przesłane pisma oznaczały, że SIM Szczecin chce odejść od modelu budownictwa społecznego. Dlaczego nie udało się zrealizować projektu na wcześniej proponowanych zasadach? Spółka tłumaczy, że nie uzyskała zakładanego kredytu na finansowanie budowy.
- Propozycja zmiany umów wynikała z warunków postawionych przez banki w związku z finansowaniem przedsięwzięcia, w szczególności z wymagania ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego na pierwszej pozycji. W pierwotnie zakładanym modelu najmu instytucjonalnego z dojściem do własności spełnienie tego warunku napotykało przeszkodę wynikającą z ustawowych zasad zabezpieczenia należności najemców -mówi Anna Marciniak-Kujawa.
W modelu budownictwa społecznego kluczowe jest uzyskanie przewidzianego w ustawie kredytu z preferencjami od Banku Gospodarstwa Krajowego.
- Niejasnym jest, czy spółka w ogóle wystąpiła o kredyt do BGK. Po publikacji naszego artykułu o SIM Szczecin na FB, zadzwonił do mnie pełnomocnik SIM Szczecin pan Paweł Kujawa. Zadałam wiele razy to pytanie: czy złożyli wniosek do BGK, by pozyskać ten ustawowy kredyt z preferencjami. Odpowiedzi były wymijające. Podobnie mieszkańcy, za naszą namową, zapytali sam BGK, ale ten zasłonił się tajemnicą bankową - mówi Małgorzata Osipczuk z Fundacji „Obywatel TBS”, która przygląda się problemom związanym z systemem budownictwa społecznego w całej Polsce.
Obiecują zwrot pieniędzy
Nowe warunki zaakceptowało mniej niż 30 procent partycypantów. To za mało, aby kontynuować budowę także w nowym modelu. Dlatego SIM Szczecin chce rozwiązać umowy i spłacić partycypantów. Obiecuje, że odda wszystkie wpłacone pieniądze wraz z dodatkowymi kosztami.
- Spółka prowadzi obecnie z partycypantami uzgodnienia dotyczące treści porozumień rozwiązujących zawarte umowy przedwstępne oraz zasad rozliczenia wpłaconych środków. Przygotowane projekty przewidują zwrot całości wniesionych opłat partycypacyjnych, powiększonych o uzgodnioną waloryzację, a także zwrot poniesionych kosztów notarialnych związanych z zawarciem pierwotnych umów. W przypadku osób, które sfinansowały partycypację kredytem, proponowane rozliczenie obejmuje również uzasadnione, rzeczywiście poniesione i udokumentowane koszty tego finansowania, na zasadach określonych w porozumieniu - zapewnia prezes SIM Szczecin.
Zwrot pieniędzy ma nastąpić trzy miesiące po podpisaniu porozumień. - To propozycje oferowane bez żadnego zabezpieczenia. Możemy się tylko domyślać, że tak odległy termin zwrotu zaliczki spowodowany jest tym, że większość pieniędzy została już wydana - zwraca uwagę jedna z osób, która wpłaciła opłatę partycypacyjną.
W oficjalnym sprawozdaniu z ubiegłego roku SIM Szczecin poinformował, że podpisał 88 umów przedwstępnych. Przy założeniu, że mieszkanie kosztuje pół miliona złotych (a były też droższe), partycypacja na poziomie 20 procent oznacza wpłatę w wysokości 100 tys. zł.
- Nie znam żadnej spółki TBS czy SIM, która zwracałaby dodatkowe koszty w podobnej sytuacji. Mam ogromny dystans do tych deklaracji, nie uzyskałam bowiem odpowiedzi, skąd spółka weźmie na to pieniądze, czy je w ogóle ma w dyspozycji. Nie wiem, ile spółka zużyła dotąd środków na rozpoczęte budowy, marketing i utrzymanie samej spółki - komentuje Małgorzata Osipczuk.
Zamiast budownictwa społecznego - mieszkania po 12 tys. zł za metr
Wycofywanie się z umów z partycypantami wcale nie oznacza, że spółka SIM Szczecin rezygnuje z budowy osiedla w Warzymicach. Będzie chciała ją dokończyć, ale już nie na zasadach budownictwa społecznego, tylko komercyjnych. W popularnym serwisie ogłoszeniowym Otodom pojawiła się oferta sprzedaży mieszkań ze Śliwkowych Ogrodów na rynkowych warunkach (12 tys. zł za metr kwadratowy). SIM Szczecin jest tam podpisany jako deweloper.
Co więcej, na swoim profilu facebookowym spółka obwieściła: „Budowa w Warzymicach zaczyna piąć się w górę na dobre”. - Pierwotnie planowany termin zakończenia inwestycji uległ przesunięciu w związku ze zmianą warunków dostarczania ciepła przez SEC na potrzeby ogrzewania budynków oraz przygotowania ciepłej wody użytkowej. Na zmianę tego terminu wpłynęła również konieczność przeprowadzenia dodatkowych uzgodnień oraz uzyskania dodatkowych decyzji administracyjnych związanych z realizacją przedsięwzięcia - mówi Anna Marciniak-Kujawa.
Na inne kłopoty z budową zwraca uwagę wcześniejszy wykonawca. Jedna z pierwszych firm pracujących na placu budowy sądzi się dziś z SIM Szczecin o niezapłacone pieniądze. Przez pewien czas roszczenia firmy budowlanej były nawet zabezpieczone hipoteką na nieruchomości, ale w wyniku ugody wpis usunięto.
- Jeżeli określone kwoty pozostają nierozliczone, spółka wiąże to z niedokończeniem prac albo z zastrzeżeniami dotyczącymi prawidłowości ich wykonania na danym etapie inwestycji. Ocena zasadności i wysokości poszczególnych żądań zapłaty wymaga uwzględnienia postanowień konkretnej umowy oraz zakresu i jakości wykonanych robót. Kwestie te są wyjaśniane bezpośrednio pomiędzy spółką a danym wykonawcą - informuje prezes SIM Szczecin.
W Trzeszczynie też zmieniają zasady
Śliwkowe Ogrody w Warzymicach nie są jedyną inwestycją realizowaną przez SIM Szczecin. W tym samym modelu partycypacyjnym zapowiadano budowę osiedla Leśny Trzeszczyn, docelowo z aż 106 domami jednorodzinnymi dwulokalowymi. Spółka niedawno uzyskała pozwolenie na budowę.
Tyle tylko, że tutaj powoli rysuje się podobny scenariusz jak w Warzymicach i zasady są zmieniane w trakcie realizacji inwestycji. Osoby, które wpłaciły wkład własny, dostały niedawno mailowe zaproszenie na spotkanie, podczas którego przedstawiono propozycje zmian w umowie. Zakładają one przejście z modelu najmu instytucjonalnego do zakupu lokalu, przy zachowaniu możliwości rozłożenia części kwoty na raty.
- Przekonywano nas, że to korzystna dla nas zmiana, gdyż wcześniej staniemy się właścicielami nieruchomości - słyszymy od uczestnika spotkania. - Pytania o opóźnienie w realizacji inwestycji były zbywane. Gdy pojawił się temat Warzymic, usłyszeliśmy, że budowa tam trwa, a poza tym ta inwestycja nie powinna nas interesować.
Zdaniem przedstawicieli SIM Szczecin, nowe warunki proponowane w Trzeszczynie „pozytywnie wpłyną na poczucie bezpieczeństwa klientów”, gdyż będą spłacać część ceny za nieruchomość już jako jej właściciele, a nie najemcy.
- Zachowane zostanie przewidziane w pierwotnych umowach założenie dotyczące sposobu płatności: spłata części ceny w miesięcznych ratach przez pięć lat, a następnie zapłata pozostałej kwoty w formie końcowej raty balonowej. Zmianie ulegnie natomiast konstrukcja prawna umów, które będą uwzględniały wymagania ustawy deweloperskiej z dnia 20 maja 2021 r. Docelowo będzie to model nabycia nieruchomości z rozłożeniem zapłaty części ceny w czasie - mówi Anna Marciniak-Kujawa.
Nasz rozmówca, który zainwestował w dom w Trzeszczynie, zwraca uwagę, że SIM Szczecin skorzysta zmieniając warunki dopiero teraz.
- Gdyby od początku projekt był realizowany na zasadach deweloperskich, wtedy nie mogliby od razu pobrać od partycypantów kwot w wysokości 20 procent wartości każdego lokalu. Pieniądze byłyby bezpieczne na rachunkach powierniczych, a spółka otrzymywałaby je zgodnie z realnymi postępami na budowie. Co stało się z pozyskanymi pieniędzmi? - pyta.
SIM Szczecin zapowiada „w niedalekiej przyszłości” realizację kolejnego przedsięwzięcia zakładającego budowę 130 mieszkań z możliwością spłaty ceny w miesięcznych ratach
Prywatna spółka, samorządowe skojarzenia
Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa Szczecin to w pełni prywatna firma, ale jej logo jest bardzo podobne do tych stosowanych przez samorządowe podmioty w Szczecinie, m.in. do posługujących się tym samym skrótem Szczecińskich Inwestycji Miejskich.
- W odpowiedzi na te zarzuty podkreślamy, że SIM Szczecin posiada prawo ochronne na używany przez siebie znak towarowy, podczas gdy spółki miejskie przywoływane w tych porównaniach nie posiadają praw ochronnych na znaki graficzne, do których porównywano nasze oznaczenie - zaznacza Anna Marciniak-Kujawa.
Dlaczego jednak prywatny podmiot wybrał identyfikację graficzną tak podobną do już istniejącej i wykorzystywanej przez samorząd? - Założeniem warstwy graficznej znaku spółki było nawiązanie do budownictwa mieszkaniowego. Stylizowany zarys budynków odwołuje się do przedmiotu działalności spółki oraz idei tworzenia przestrzeni do zamieszkania. Prosta, geometryczna forma służy czytelności i rozpoznawalności oznaczenia - przekonuje prezes SIM Szczecin.
Ze spółką związani są samorządowcy. Wiceprezesem jest Waldemar Kitlas, a w radzie nadzorczej zasiada Joanna Napiwodzka - oboje są radnymi Gminy Dobra. Wcześniej w spisie członków rady nadzorczej SIM Szczecin figurowali również wójt Gminy Kołbaskowo Małgorzata Schwarz oraz szczeciński radny Piotr Kęsik.
- Ustawa przewiduje możliwość uczestniczenia przedstawicieli gmin w nadzorze również nad społeczną inicjatywą mieszkaniową posiadającą prywatnych wspólników. Spółka zaprosiła do współpracy osoby z ogromnym dorobkiem zawodowym, doświadczeniem i chęciami tworzenia miejsc przyjaznych mieszkańcom, którzy jako lokalni działacze samorządowi doskonale rozumieją potrzeby i oczekiwania mieszkańców - tłumaczy Anna Marciniak-Kujawa.
Radny Piotr Kęsik tłumaczył nam, że zrezygnował z członkostwa w radzie nadzorczej SIM Szczecin ze względu na polityczne zaangażowanie spółki. Gdy rozmawialiśmy, wciąż jednak figurował na liście członków rady nadzorczej SIM Police (z tym samym zarządem co SIM Szczecin).
- Jestem tym zaskoczony, zostałem tam wpisany bez mojej wiedzy. Wczoraj złożyłem wniosek o wykreślenie mojego nazwiska - komentował radny.
Kto chroni pieniądze partycypantów?
Model budownictwa społecznego skierowany jest przede wszystkim do osób o średnich dochodach, które nie mają szans na mieszkanie komunalne, a jednocześnie nie chcą brać wieloletniego kredytu hipotecznego. Na co jednak zwrócić uwagę, żeby inwestycje w nieruchomości prywatnych SIM lub TBS były bezpieczne?
- Nie ma żadnej gwarantowanej metody zabezpieczenia się przed ryzykiem, bo ustawodawca nie stworzył mechanizmów ochrony partycypantów i najemców. Niestety, to gra z losem i liczenie na przyzwoitość oraz kompetencje spółki. Możemy zachęcać do czytania umów i negocjowania zapisów, ale w przypadku SIM Szczecin ludzie dostali wyjątkowo dobre umowy, notarialne - co jest absolutnym wyjątkiem, a i tak znaleźli się w niepokojącej sytuacji - podkreśla Małgorzata Osipczuk z Fundacji „Obywatel TBS”.
Jej zdaniem istniejący system nie zapewnia mieszkańcom prawa do wiedzy, decyzji, kontroli, nadzoru i interwencji państwa w sytuacjach krytycznych.
- Prywatne TBS i SIM to swoiste państwa w państwie. Ogrodzone szczelnie murem tajemnic, w których mieszkaniec nie ma możliwości śledzić transferów finansowych, kalkulacji czynszów, decyzji właścicielskich. Nie kontrolują ich też samorządy ani NIK. Na kontrolę nie wejdą posłowie czy radni - tłumaczy.
SIM Szczecin jest jednym z pierwszych prywatnych SIM-ów w Polsce. Więcej jest prywatnych TBS-ów.
Komentarze