Jak radzą sobie spółdzielnie mieszkaniowe w Szczecinie?

- Spółdzielnie mieszkaniowe kojarzą się czasami PRL-u, gdy to one były głównym budowniczym mieszkań w naszym kraju. Transformacja ustrojowa spowodowała, że spółdzielnie przestały odgrywać dominującą rolę na rynku, a pałeczkę przejęły firmy deweloperskie – mówi Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com. - Większość SM nie była w stanie z nimi konkurować i skupiła się na zarządzaniu zbudowanymi przez siebie blokami. I to z nimi kojarzą nam się skostniałe struktury z prezesami „z zawodu”. Jednak takie wyobrażenie jest krzywdzące w stosunku do wielu podmiotów, które nie tylko przetrwały na rynku deweloperskim, ale wykroiły dla siebie kawałek tortu – dodaje analityk.

Walczyły, ale przegrały

Jedną ze spółdzielni, które jeszcze niedawno dobrze radziły sobie jako deweloper, była „Kielnia”. Znana jest głównie z inwestycji zlokalizowanych przy ul. Jagiellońskiej i ul. Bohaterów Warszawy. Na razie ostatnią realizacją „kielni” jest osiedle w Mierzynie przy ul. Gerarda. Spółdzielnia zrezygnowała z budowania, bo nie ma terenów, a w kasie spółdzielni nie ma pieniędzy na ich zakup.

Drugi przykład to SM „Student”, która zasłynęła z inwestycji na Warszewie. W okresie największej prosperity, budowane przez nią mieszkania sprzedawały się jak świeże bułeczki i rozchodziły się już na etapie przed „dziurą w ziemi”. „Student” na razie nie planuje nowych inwestycji, mimo że ma odpowiednie działki budowlane. Zaskakujące jest, że spółdzielnia nie ma strony internetowej.

Na szczęście są również dobre przykłady. SM „Widok” ma w swoim zasobie 23 budynki z 667 mieszkaniami. Najbardziej znane inwestycje „Widoku” to śródmiejskie plomby. W bieżącej sprzedaży są dwupokojowe mieszkania w niewielkich blokach przy ul. Goleniowskiej w Dąbiu. Za m kw. trzeba tam zapłacić 4,3 tys. zł netto.

Mocny jak „Dąb”

Najlepszym przykładem spółdzielni, która przetrwała próbę czasu, jest istniejąca od 1964 r. SM „Dąb”. Jest najprężniej działającą na szczecińskim rynku spółdzielnią mieszkaniową (w zasobie ma kilkadziesiąt tysięcy mieszkań). Obecnie w sprzedaży ma pojedyncze mieszkania w czterech lokalizacjach: Osiedle Cynamonowe na Bezrzeczu, Osiedle Dębowe w Warzymicach, budynek przy ul. Kurpiów w Dąbiu i dwa budynki przy ul. Kostki-Napierskiego. Uruchamia także kolejną na os. Bukowym.

– Dwa razy do roku uczestniczymy w targach nieruchomości i jesteśmy tam jedyną wystawiającą się spółdzielnią – mówi Monika Damps, kierownik zespołu sprzedaży lokali Spółdzielni Mieszkaniowej „Dąb”. – Jeden z zapisów w naszym statucie mówi o tym, że naszym celem jest budowanie mieszkań. Staramy się ten zapis realizować. Nasza spółdzielnia praktycznie cały czas prowadzi inwestycje. Gdy jedną kończymy, to zaczynamy następną. Budujemy zarówno na gruntach należących do nas, jak również pozyskujemy nowe.

Jak radzi sobie spółdzielnia konkurując na rynku z firmami deweloperskimi, przecież niektóre z nich, to wielkie spółki notowane na giełdzie, które jednocześnie budują kilkaset mieszkań?

– Nie zawsze konkurujemy ceną. Klienci wybierają nas m.in. dlatego, że mamy dobrą opinię na rynku i uważani jesteśmy za solidną markę. Ponadto oferujemy dużo więcej niż jest w tzw. standardzie deweloperskim. Nasze mieszkania są wykańczane materiałami wysokiej jakości, co przekłada się na wysoki standard – zapewnia Monika Damps. – Wszystkie budynki budujemy z myślą o ich późniejszym zarządzaniu. Oczywiście wszędzie może powstać wspólnota mieszkańców, bo gwarantuje to prawo. Ale jeszcze się nie zdarzyło, żeby mieszkańcy chcieli się wyłączyć z zarządzania przez spółdzielnię.

Nowe finansowanie

„Dąb” stara się przyciągać klientów zupełnie nową propozycją finansowania zakupu „30/70”.

– Jest to jedyna taka oferta na rynku. Klient może się wprowadzić do nowego mieszkania po wpłaceniu 30 proc. jego wartości i już wtedy roszczenie wpisywane jest do księgi wieczystej – informuje Monika Damps. – Reszta rozkładana jest na raty, które powinno się spłacić w ciągu 15 lat. Najważniejsze dla klientów jest to, że nie sprawdzamy zdolności kredytowej, a formalności są ograniczone do minimum. Zabezpieczeniem jest samo mieszkanie. Nie sprawdzamy, gdzie klienci są zatrudnieni, a banki robią problemy np. dla pracujących za granicą. To rozwiązanie cieszy się bardzo dużą popularnością, szczególnie w dobie zaostrzania kryteriów przyznawania kredytów przez banki.

Ten mechanizm możliwy jest dzięki współpracy spółdzielni z bankiem spółdzielczym. Przy czym warto podkreślić, że „Dąb” nie konkuruje wysokością odsetek, ale wygodą dokonania transakcji i zminimalizowaniem formalności.

Bukowe jest modne

Najnowsza inwestycja „Dębu” to zespół czterech budynków na osiedlu Bukowym przy ulicach Seledynowej i Czerwonej. Powstanie tam około 80 mieszkań o popularnym metrażu. Cena to około 5 tys. zł za m kw. Klientów skusić mogą m.in. ogródki na parterze, tarasy na dachu, nowoczesne cichobieżne windy i parking podziemny.

– Dogęszczamy osiedle. Praktycznie jest to ostatnia szansa na zamieszkanie w nowym mieszkaniu na Bukowym, bo na inne inwestycje nie ma tu już miejsca – wyjaśnia Monika Damps. – Właśnie zaczynamy budowę pierwszego budynku, w który sprzedaliśmy już wszystkie mieszkania. Co ciekawe najczęściej kupującymi są mieszkańcy os. Bukowego, bo większość osób, które tu mieszkają nie wyobrażają sobie życia gdzieś indziej. Część z nich chce zamienić wielką płytę na nowoczesne budownictwo.

Według Jarosława Jędrzyńskiego, analityka rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com, spółdzielnie mieszkaniowe w obecnych czasach stanowią absolutny margines budownictwa mieszkaniowego w Polsce. - Jak wynika z okresowych raportów GUS, również ten margines z kwartału na kwartał kurczy się coraz bardziej. Trudno więc oczekiwać, by przed tą odmianą budownictwa mieszkaniowego była jakaś przyszłość. W Polsce utrwalił się trend do likwidowania spółdzielni i przekształcania spółdzielczych własnościowych praw do lokali w odrębne własności – mówi Jarosław Jędrzyński i dodaje - jednostkowe przykłady prężnie działających spółdzielni nie stanowią zalążka rozwoju budownictwa spółdzielczego w Polsce, ale na pewno trzeba im życzyć sukcesów w trudnej sztuce konkurowania z deweloperami i wspólnotami mieszkaniowymi – podsumowuje analityk portalu RynekPierwotny.com.

____

Autor: RynekPierwotny.com