Po I kwartale 2025 roku ceny mieszkań w Szczecinie na rynku wtórnym niemal się nie zmieniły. Obecnie metr kwadratowy kosztuje nieco ponad 8,5 tysiąca zł, a na rynku deweloperskim ponad 11 tysięcy zł. Najdroższą dzielnicą okazuje się Północ, szczególnie „górny taras”, ale to na Prawobrzeżu ceny mieszkań rosną – miesiąc do miesiąca o niecałe 2%. Tak wynika z najnowszego raportu opublikowanego przez firmę SonarHome. – Na rynku wtórnym ceny ofertowe znacznie różnią się od cen transakcyjnych. Poziom ok. 8-9 tysięcy zł za metr kwadratowy to już wartość na akcie notarialnym – potwierdza Daniel Makowski, ekspert rynku nieruchomości.

Ceny ani drgnęły 

Najnowszy raport SonarHome dla Szczecina pokazuje, że ceny nieruchomości w naszym mieście na rynku wtórnym niemal się nie zmieniły w porównaniu z ostatnim kwartałem 2024 roku.

Najdroższą dzielnicą jest Północ. Cena 1 m² mieszkania wynosi tutaj 9144 zł, co stanowi kwotę o 574 zł wyższą od średniej ceny za m² w całym mieście. Warto dodać, że na północy Szczecina najdroższe są mieszkania na Warszewie i Osowie, a nie na tzw. dolnym tarasie.

W bieżącym kwartale najtańszą dzielnicą w Szczecinie jest Śródmieście. Cena 1 m² mieszkania w tym rejonie to średnio 8150 zł – o 420 zł mniej od średniej ceny w mieście. Na drugim miejscu wśród najtańszych dzielnic znajduje się Prawobrzeże z ceną za 1 m² mieszkania na poziomie 8363 zł. To jednak na Prawobrzeżu ceny mieszkań rosną, gdy w innych częściach miasta według raportu stoją w miejscu lub spadają.

W ostatnim miesiącu liczba aktywnych ofert mieszkaniowych w Szczecinie wynosiła 2995. To wzrost o 153 propozycje w porównaniu z miesiącem poprzednim.

Raport nie obejmuje cen na rynku deweloperskim, a te są znacznie wyższe niż na rynku wtórnym. W przypadku wielu inwestycji zaczynają się one od 11 tysięcy zł za metr kwadratowy, a kończą na wartościach nawet dwukrotnie wyższych.

Makowski: „8-9 tysięcy za metr kwadratowy to już cena notarialna, a nie ofertowa”

Eksperci rynku nieruchomości nie mają wątpliwości, że obecna sytuacja na rynku nieruchomości to tzw. rynek kupującego. Klienci wciąż wyczekują na programy rządowego wsparcia i to często powstrzymuje ich przed zakupami, a jednocześnie wiele osób oszczędza np. na wkład własny do kredytów.

– Podaż na rynku nieruchomości jest rekordowa, o czym świadczy to, że obecnie oferty sprzedaży w samym Szczecinie liczy się już w tysiącach, zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Ceny ofertowe są często znacznie wyższe niż te na aktach notarialnych, stąd warto jest rozmawiać ze sprzedającymi i pytać o możliwość obniżenia ceny lub o inne benefity jak np. niższa cena miejsca parkingowego – przekonuje Daniel Makowski, ekspert rynku nieruchomości z firmy Champion Invest.

Pytań o mieszkania i klientów oglądających jest w I i II kwartale roku 2025 znacznie więcej niż przed rokiem.

– Stąd wszelkie „dni otwarte” i inicjatywy przybliżające inwestycje deweloperskie klientom. Na rynku wtórnym tej aktywności sprzedających jest mniej, ale za to są oni bardziej skłonni do sprzedaży mieszkania w niższej cenie – mówi Makowski.

Co to jest „mieszkaniowa studniówka”?

Raport SonarHome wskazuje na jeszcze jedną tendencję – wiele ofert na portalach ogłoszeniowych „wisi” nawet ponad 100 dni. Taka „studniówka” świadczy o tym, że wiele mieszkań sprzedaje się bardzo wolno. Wszystko zależy od lokalizacji, stanu nieruchomości i tego, jaka jest cenowa elastyczność sprzedającego.

– Znam mieszkania na rynku wtórnym, które czekają już ponad rok i nie mają swoich nabywców. Jeżeli jednak właściciel upiera się, że nie chce negocjować ceny, a lokalizacja nie jest najatrakcyjniejsza, to trudno się dziwić, że taka sytuacja ma miejsce. Wybierając mieszkanie na rynku wtórnym, klient kieruje się przede wszystkim ceną oraz stanem nieruchomości. Jeżeli mieszkanie wymaga remontu, a cena przekracza np. 10-12 tysięcy zł za metr kwadratowy, to raczej na szybką sprzedaż nie ma szans – mówi Krzysztof Stefaniak, ekspert rynku nieruchomości.

Czy mieszkań poszukują obecnie inwestorzy?

– To nie jest czas dla flipperów i osób, które kupują mieszkania na wynajem. Widzimy, że największe zainteresowanie jest wśród tych, którzy kupują dla siebie i najczęściej poszukują mieszkania do zamieszkania przez siebie – mówi ekspert.