– Szczecinowi bardzo brakuje spójnej i odpowiedzialnej wizji kształtowania nowej zabudowy o dużej intensywności – komentuje Karol Nieradka, prezes szczecińskiego oddziału Stowarzyszenia Architektów Polskich.
„Propozycja kompromisowego rozwiązania”, czyli dlaczego wieżowiec musi być niższy
Między aleją Wyzwolenia a Staszica powstaje kompleks Silver Office. Wokół dawnej siedziby Telekomunikacji Polskiej planowane są nowe obiekty: budynek mieszkalny (od strony ul. Staszica), budynek usługowy z biurami i miejscami hotelowymi (od al. Wyzwolenia), wielofunkcyjny budynek w kształcie łuku (od skweru przed kładką), a wszystko zwieńczone w ostatnim etapie dominantą architektoniczną w postaci wieżowca.
Pierwsze zapowiedzi mówiły, że drapacz chmur może mieć nawet 24 piętra i sięgać 100 metrów. Teraz już wiadomo, że nie będzie takiej możliwości. Projekt nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zezwala w tym miejscu na zabudowę sięgając punktowo maksymalnie 60 metrów.
– Wizualizacje prezentowane publicznie stanowiły pierwotną koncepcję inwestorską, natomiast projekt planu miejscowego uwzględnia szereg uwarunkowań. Między innymi istniejącą zabudowę mieszkaniową wielorodzinną oraz możliwą obsługę komunikacyjną nowej zabudowy intensywnej. Stąd propozycja kompromisowego rozwiązania, czyli zabudowy o średniej wysokości 23 metrów, w której zaistnieć mogą dwa obiekty wyższe, to jest jeden do 45 metrów i jeden do 60 metrów – tłumaczy Sylwia Cyza-Słomska z urzędu miasta.
Był pomysł, żeby wieżowiec zrównał się z najwyższymi w mieście
Inwestor zaakceptował zaproponowane zapisy. Wiadomo już, że nie będzie składał uwag do planu.
– Wyłożony 20 lutego do publicznego wglądu projekt planu miejscowego świetnie wpasowuje się w założenia co do rozbudowy projektu Silver Office. Pozwoli nam na zrewitalizowanie tej części miasta a także stworzenie wielofunkcyjnego kompleksu który wniesie szereg wartości dodanych dla okolicy – mówi Maciej Matysik, prezes Silver Office.
Nad koncepcją zabudowy tego obszaru, na zlecenie tego samego inwestora, pracowało wcześniej studio architektoniczne Maxberg Karola Nieradki. Ich propozycja zakładała trzy pułapy możliwej zabudowy. Od części korespondującej z sąsiednimi kamienicami (20-21 metrów wysokości), przez nawiązania do pobliskiego osiedla wieżowców (40 metrów), po akcent wysokościowy równy Hanza Tower, biurowcowi Pazim i katedrze św. Jakuba (około 115 metrów wysokości bezwzględnej, czyli nad poziomem morza).
– Projekt miał za zadanie pokazać potencjał inwestycyjny działki bez wyburzania dawnej siedziby firmy Orange. Jego intensywność zabudowy oraz dominanta w postaci budynku wysokościowego może posłużyć jako początek szerszej dyskusji nad skalą nowej zabudowy w rejonie śródmieścia – tłumaczy Karol Nieradka.
„Wydaje się, że Szczecin również musi otworzyć się na wyższą zabudowę”
Miejscowe plany zezwalają na najwyższą zabudowę między biurowcem Pazim a Hanza Tower. Działek inwestycyjnych jest tam jednak bardzo mało. Nowy, stumetrowy budynek mógłby powstać właściwie tylko w miejscu parkingowca przy ul. Matejki. Na działce obok parkingu Galaxy, która od dawna należy do spółki Szarotki Investments i nic się tam nie dzieje, mogłaby stanąć zabudowa do 53 metrów. Zamiast Domu Marynarza przy Malczewskiego przewidywany jest budynek mający maksymalnie 26 metrów, a więc znacząco mniej niż wyburzony wieżowiec i istniejące budynki mieszkalne po drugiej stronie ul. Matejki (wszystkie około 34m).
– Pomijając wysokościowce w Warszawie, niemal każde Polskie miasto realizuje obecnie wysoką i intensywną zabudowę biurową lub mieszkaniową – mówi prezes SARP Szczecin. – Wydaje się, że Szczecin również musi otworzyć się na wyższą zabudowę, ale decyzja gdzie i jak wysoka ona powinna być musi być przemyślana i wychodzić poza wewnętrzną debatę pomiędzy Biurem Planowania Przestrzennego Miasta, gabinetami Prezydenta i burzę medialną po każdym wniosku o wydanie warunków zabudowy dla jakiegoś budynku wysokiego.
W innych miastach biurowce idą w górę
O wysokościowcach mówi często w kontekście inwestycji biurowych. W Szczecinie szykowane są obecnie trzy działki pod taką funkcję. W miejscu dawnego namiotu Opery na Zamku przy ul. Energetyków (w najbliższych miesiącach powinien zostać rozebrany), przy CH Turzyn na Bohaterów Warszawy i przy Kaszubskiej, obok urzędu skarbowego.
– W żadnym z tych przykładów plany nie dopuszczają zabudowy wysokościowej. Tymczasem większość budynków biurowych realizowanych obecnie w miastach podobnej skali to masywne obiekty o dużej powierzchni zabudowy (najczęściej znacznie powyżej 1000m2) i kilkunastu kondygnacjach wysokości – zwraca uwagę nasz rozmówca.
I podaje konkretne przykłady. Nowy Rynek w Poznaniu – 18 kondygnacji. W Gdańsku: siedziba Skanska – 16 kondygnacji, Olivia Star i Neptun – 20 kondygnacji, Alchemia – 13 pięter, a projektowane są kolejne biurowce ponad 100 metrów wysokości. City Space w Katowicach – 16 kondygnacji. Centrum Południe we Wrocławiu – 16 kondygnacji.
„W całości wzbogaciło inwestorów, a na miasto zrzuciło obowiązek”
Innym problem, na jaki wskazuje prezes szczecińskiego SARP, są niejednoznaczne zapisy, które zdarzają się w miejscowych planach. Deweloperzy potrafią je wykorzystać w sposób niekoniecznie zgodny z duchem planistów. Przykłady mamy na Kępie Parnickiej.
– Określona wysokość w planie miejscowym zakładała 5 kondygnacji, a wszystkie inwestycje na południe od ul. Heyki wykorzystały nieprecyzyjny zapis o dachach tarasowych podwyższając zabudowę o kolejne 4 piętra z cofniętymi tarasami. To przekroczenie intensywności o ponad 60%, które w całości wzbogaciło inwestorów, a na miasto zrzuciło obowiązek zaopatrzenia tych inwestycji w niezbędną infrastrukturę – mówi Karol Nieradka.
Konieczna konkretna wizja z makietą czytelną dla wszystkich
Jego zdaniem potrzebna jest zewnętrzna, fachowa opinia autorytetu spoza Szczecina, która pozwoli spojrzeć na nasze miasto świeżym okiem. Okazją do określenia nowych parametrów intensywności i wysokości zabudowy w śródmieściu mógłby być Plan Ogólny, który niedługo zastąpi Studium.
– Apeluję o podjęcie prac nad wizją intensywności zabudowy i sylwety wysokościowej miasta wraz z czytelną wizualizacją (makietą) zapisów planistycznych. Pracę taką powinien przygotować zewnętrzny podmiot o dużym autorytecie, który w Szczecinie nie realizuje inwestycji i nie posiada nieruchomości. Dużą rolę w inicjowaniu tego procesu może odegrać nowo powołany architekt miasta, którego prezydent powinien obdarzyć nie tylko zaufaniem, ale również stosownymi kompetencjami – podsumowuje architekt.
Komentarze