„Dlaczego przed sprzedażą nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?” List otwarty do prezydenta

Prezydent Piotr Krzystek już dawno obiecał, że cały Szczecin zostanie pokryty siecią miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, które pozwalają kształtować ład urbanistyczny zgodnie ze spójną wizją specjalistów z magistratu. W praktyce, prace nad uchwalaniem kolejnych planów idą bardzo wolno.

W przypadku działki, na której inwestor chce postawić wieżowiec (ul. Wszystkich Świętych 70), przygotowanie planu Arkońskie – Niemierzyn – Wiosny Ludów (60 ha, między ulicami: Wiosny Ludów, Chopina, Wszystkich Świętych i Duńską) zainicjowano już w październiku 2010 r. Do dzisiaj dokument nie jest jednak gotowy. Brak mpzp pozwala inwestorom na realizację na tym terenie dowolnej inwestycji, jeśli pozytywnie zostanie rozpatrzony ich wniosek o wydanie warunków zabudowy.

Brak planu sprzyja działaniom „wyłącznie w celach spekulacyjnych”

Dlatego Igor Podeszwik dopytuje w liście otwartym do prezydenta Krzystka, dlaczego miasto przez sprzedażą działki nie uchwaliło miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nawet tylko dla tego fragmentu miasta albo nie wystąpiło o wydanie warunków zabudowy, by następnie sprzedać działkę z decyzją, ustalającą korzystne dla miasta warunki zabudowy?

„Jak wiadomo, okolica nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a inwestor złożył wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Takie decyzje są wydawane bezterminowo, czego jednym ze skutków jest wysokie prawdopodobieństwo składania wniosków o ich wydanie wyłącznie w celach spekulacyjnych. Zgodnie bowiem z przepisami prawa, w przypadku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pogorszającego lub uniemożliwiającego wykorzystanie nieruchomości w sposób dotychczasowy, właścicielowi nieruchomości lub użytkownikowi wieczystemu należy się rekompensata - roszczenie o odszkodowanie lub wykup nieruchomości” – pisze miejski aktywista.

Podeszwik przypomina, że w ostatnich latach (2006-20) miasto musiało wypłacić właścicielom nieruchomości w podobnych przypadkach łącznie 1,7 mln zł, a w sądzie toczą się dwie sprawy o kolejne 800 tys. zł. Aż trzy odszkodowania dotyczą terenu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Warszewo Duńska. Miasto w odpowiedzi na wniosek Podeszwika nie ujawniło danych właścicieli tych nieruchomości (napisano, że to osoby fizyczne).

Sprzeciw radnych i petycja mieszkańców

Radni Koalicji Obywatelskiej – Dominika Jackowski i Przemysław Słowik – zaproponowali niedawno, by jak najszybciej uchwalić mpzp obejmujący tylko działkę przy Wszystkich Świętych 70, blokując w ten sposób wydanie warunków zabudowy umożliwiających budowę wieżowca.

Pomysł tak intensywnej zabudowy tego miejsca (18 pięter) z zaledwie 64 miejscami parkingowymi nie podoba się większości okolicznych mieszkańców. Radny osiedlowy Andrzej Radziwinowicz zainicjował zbieranie podpisów przeciwko planowanej inwestycji. Można wyrazić poparcie na stronie: https://www.petycjeonline.com/stop_inwestycji_przy_wszystkich_witych_70_w_szczecinie.

Polityczno-biznesowe powiązania? PiS zapowiedział zgłoszenie sprawy do CBA i prokuratury

Cała sprawa ma również polityczny wymiar. Inwestorem, planującym budowę wieżowca jest Michalis Apostolu, który podczas ostatnich wyborów samorządowych kandydował do Rady Miasta z list prezydenckiego klubu Bezpartyjnych. Jego ojciec – Jorgo Apostolu – działa w spółce Athena Eco Group (rynek ogrodniczy), w której wspólnikami są Małgorzata Krzystek i Andrzej Krzystek, czyli żona i brat prezydenta Piotra Krzystka.

Politycy Prawa i Sprawiedliwości uważają, że te powiązania polityczno-biznesowe budzą wątpliwości i zapowiedzieli już zgłoszenie sprawy do CBA i prokuratury. Radni Bezpartyjnych widzą w tej aktywności szczecińskiej opozycji jedynie atak polityczny. Magistrat zapowiedział natomiast, że dla czystości sytuacji skieruje wniosek o wydanie warunków zabudowy dla wieżowca do rozpatrzenia poza Urzędem Miasta Szczecin, czyli najprawdopodobniej przez inną jednostkę samorządu.

Miasto, a później NiOL, wcześniej wielokrotnie próbowało wynająć nieruchomość przy ul. Wszystkich Świętych 70 osobom prywatnym, dwukrotnie wystawiano ją również na sprzedaż. Chętnych jednak nie było. Problemem było obciążenie działki zrujnowanym budynkiem zabytkowym. Poprzedni właściciele gruntu najchętniej, by go rozebrali. Tyle tylko, że obiekt od 2005 roku figuruje w wojewódzkim rejestrze zabytków, więc jest prawnie chroniony.

Rzeczoznawca w styczniu 2020 r. wycenił nieruchomość przy ul. Wszystkich Świętych 70 na 477,5 tys. zł. W marcu Michalis Apostolu kupił ją w ogłoszonym przez NiOL przetargu za 668 tys. zł.

List otwarty Igora Podeszwika z inicjatywy Nowy Szczecin do prezydenta Piotra Krzystka:

Panie Prezydencie,

w związku z planami budowy 18 - piętrowego wieżowca na granicy Warszewa, przy skrzyżowaniu ul. Wszystkich Świętych z Duńską, chciałbym zapytać, dlaczego przed sprzedażą działki nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, nawet tylko dla tego fragmentu miasta? A jeżeli miasto nie było w stanie uchwalić miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dlaczego przed sprzedażą działki miasto nie wystąpiło o wydanie warunków zabudowy, by następnie sprzedać działkę z decyzją, ustalającą korzystne dla miasta warunki zabudowy?

To bardzo istotne pytania.

Jak wiadomo, okolica nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a inwestor złożył wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Takie decyzje są wydawane bezterminowo, czego jednym ze skutków jest wysokie prawdopodobieństwo składania wniosków o ich wydanie wyłącznie w celach spekulacyjnych. Zgodnie bowiem z przepisami prawa, w przypadku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pogorszającego lub uniemożliwiającego wykorzystanie nieruchomości w sposób dotychczasowy, właścicielowi nieruchomości lub użytkownikowi wieczystemu należy się rekompensata - roszczenie o odszkodowanie lub wykup nieruchomości.

Często jest tak, że inwestor składa wniosek o wydanie decyzji na terenie na którym nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uzyskuje decyzję o warunkach zabudowy (tzw. wuzetka), która jest bezterminowa, a następnie uchwalany jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który zmienia przeznaczenie terenu. Decyzja o warunkach zabudowy jest automatycznie wygaszona. Inwestorowi przysługuje w takiej sytuacji roszczenie o odszkodowanie.

Co istotne, podobne odszkodowania były już wypłacane przez nasze miasto. Rok temu, na kanwie dyskusji w sprawie wydzierżawienia gruntów na osiedlu Nad Rudzianką, zwróciłem się o udostępnienie informacji publicznej w tym zakresie (odpowiedź w załączniku). Jako mieszkaniec chciałbym dowiedzieć się, kto i w związku z jakimi konkretnie zmianami miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego otrzymał wskazane odszkodowania. Rok temu poprosiłem o doprecyzowanie udzielonej odpowiedzi, jednak miasto już nie odpowiedziało.

Warto zwrócić uwagę, że zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, na terenie na którym jest planowany 18 – piętrowy wieżowiec (jednostka planistyczna Z.A.05), nowa zabudowa musi być w typie obecnej, a "wysokość nie może być wyższa niż istniejąca". To bardzo ważne zastrzeżenie, ponieważ miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie może naruszać warunków wskazanych w Studium, co jednak nie dotyczy decyzji o warunkach zabudowy, która może naruszać warunki zabudowy w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Innymi słowy, Studium jest wiążące dla miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a nie jest wiążące dla decyzji o warunkach zabudowy. W przypadku wydania decyzji o warunkach zabudowy, zgodnie z którą będzie można wybudować wysokościowiec, a następnie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, istnieje ryzyko wypłaty przez miasto odszkodowania.

Panie Prezydencie, zapowiedział Pan "pełną otwartość informacyjną". Czy mogę więc otrzymać odpowiedzi na rzeczone pytania?

Łączę wyrazy szacunku,

Igor Podeszwik

inicjatywa „Nowy Szczecin”