Ceny mieszkań na wynajem w Szczecinie dogoniły Poznań. Ze standardem już gorzej.

Na potrzeby artykułu przeanalizowano oferty wynajmu mieszkań z dwóch najpopularniejszych portali: OLX oraz otodom.pl, które ukazały się do 12.06.2018. W pierwszym z wymienionych można było znaleźć 720 ogłoszeń, w kolejnym tylko 499. To znacznie mniej, niż w innych polskich miastach. Przykładowo: na OLX w Poznaniu można znaleźć 1842 oferty mieszkań na wynajem, a we Wrocławiu jest ich ponad 3300. Gorzej od Szczecina wygląda to tylko w Gdańsku – tam pojawiło się jedynie 567 ofert.

- W momencie, kiedy ktoś sprawdza ogłoszenia, przynajmniej połowa z nich bywa już nieaktualna... – mówi Martyna Chmielewska, współwłaścicielka biura Mapa Nieruchomości. – Mogę tylko gdybać, ale wydaje mi się, że ta dysproporcja ma źródło w zmianie podejścia do wynajmu mieszkań. Coraz więcej osób w naszym mieście preferuje krótkoterminowe udostępnianie mieszkania, które jest szczególnie opłacalne podczas większych imprez, np. Dni Morza czy finału The Tall Ship Races. W międzyczasie można taką nieruchomość wynająć komuś znajomemu i też czerpać z tego korzyści.

Sytuacja ta jest jednak bardziej skomplikowana – ofert wynajmu jest mało, bo kupowanie mieszkania z zamysłem udostępniania go najemcom jest obecnie niezbyt opłacalne.

- Na przestrzeni ostatnich kilku lat ceny na rynku sprzedaży systematycznie rosną. Teraz, kiedy cena za metr kwadratowy to około 5000 zł, a czasami dochodzi nawet do 6000 zł, kupowanie nieruchomości typowo pod wynajem nie jest tak korzystne, jak wcześniej – tłumaczy Chmielewska.

Stan mieszkania rzadko odpowiada jego cenie

Kolejnym, poza ograniczoną liczbą mieszkań, problemem, z którym zmagają się osoby szukające lokum, jest stosunek ceny do standardu mieszkania. Wynajęcie kawalerki w średnim standardzie to obecnie koszt od 1400 aż do 1800 zł. Niższy standard, czyli mieszkania, które np. długo nie były odnawiane, są niewiele tańsze – ich ceny wahają się pomiędzy 1300-1400 zł. Ciekawą kwestią jest to, że nie ma reguły, co do metrażu – małe kawalerki potrafią kosztować tyle samo lub nawet więcej, co te ponad 35-metrowe.

Największa dysproporcja cenowa występuje w przypadku większych mieszkań. Wynajęcie dwóch pokoi w średnim standardzie to koszt rzędu 1300-2200 zł, w standardzie nieco niższym cena oscyluje wokół 1450-1900 zł. Mieszkania wyremontowane, w większości znajdujące się w nowych budynkach, kosztują 2150-2500 zł miesięcznie. Z kolei za nieodnowione lokum 3-pokojowe można zapłacić od 2000 zł w górę, mieszkanie w średnim standardzie może kosztować od 2000 zł do nawet 3100 zł. Przy standardzie wysokim ceny są ogromnie zróżnicowane – od 2400 zł aż do 4300 zł.

Według Martyny Chmielewskiej sytuacja stopniowo się pogarsza.

- Jeszcze 2-3 lata temu ludzie mieli jakoś określone kryteria wyboru mieszkań: zwracali uwagę choćby na standard, lokalizację. Teraz, ze względu na małą liczbę ofert, nie mogą sobie pozwolić na wybrzydzanie – mówi. – Obecnie nawet mieszkanie w niskim standardzie, jeśli jest w miarę dobrze zlokalizowane, można wynająć za sporą sumę pieniędzy.

Podobne odczucia w temacie stosunku standardu do ceny ma Paula, studentka, która podczas swojego 5-letniego okresu mieszkania w naszym mieście zmieniała miejsce zamieszkania aż 4 razy.

- Ceny mieszkań do wynajęcia w Szczecinie wciąż rosną, w tej chwili za podobną cenę można wynająć coś w Poznaniu czy Warszawie. Za ceną, niestety, nie idzie standard. Właściciele rzadko kiedy inwestują w swoje nieruchomości – i nie chodzi tutaj tylko o gruntowne remonty, ale choćby wymianę mebli na nowe, bo te dosłownie już się rozsypują – opowiada. – W tej chwili wynajem kawalerki na nowo wybudowanym osiedlu, o dobrym standardzie, kosztuje w zasadzie tyle, co wynajem mieszkania w bloku z wielkiej płyty, w którym nikt nie robił nic od 20 lat. Również ten reklamowany „wysoki standard” mieszkania to nic innego jak design – białe meble z IKEA i ładne dodatki, a płacimy za nie o wiele większe pieniądze.

Wszystko zależy od właściciela

Nie można oczywiście generalizować i mówić, że wszyscy właściciele mieszkań nie dbają o swoje nieruchomości i są zainteresowani jedynie terminowymi wpłatami od lokatorów.

Pani Agata wynajmuje swoją nieruchomość od 15 lat, a jej podejście do tego "biznesu" jest nieco niestandardowe.

- Na początku w udostępnianym przeze mnie lokum powstawały prywatne gabinety lekarskie. Później zaczęłam wynajmować to mieszkanie znajomym, bo zawsze znalazł się ktoś, kto akurat czegoś takiego potrzebował – tłumaczy. – Ostatecznie, przez cały ten czas, nigdy nie miałam u siebie ludzi z ogłoszenia. Opłaty w moim mieszkaniu są symboliczne – nie wynajmuję go dla zysku, tylko dlatego, że po prostu nie chcę, żeby stało puste i jedyne, czego oczekuję, to żeby zwrócił mi się czynsz.

Takich ludzi jest jednak niezwykle mało – wielu właścicieli żyje z wynajmu swoich mieszkań, co popycha ich do ustalania cen, które będą istotną pomocą w ich budżecie. Chmielewska stara się jasno tłumaczyć swoim klientom, jak wygląda sytuacja ich nieruchomości.

- Jeśli przychodzą do mnie klienci, to informuję ich o tym, jakie są realia, przekładamy to na ofertę i próbujemy wyceniać mieszkania uczciwie – mówi – Staramy się patrzeć na najemców przyszłościowo. Wiemy, że ktoś za normalne pieniądze, w normalnym standardzie, w dobrej lokalizacji wynajmie coś na dłużej, będzie lojalnym lokatorem – a takich ceni się najbardziej.

Co dalej?

Jak widać, sytuacja z mieszkaniami do wynajęcia w Szczecinie na ten moment nie wygląda najlepiej. Pomimo zwiększenia liczby miejsc pracy, ofert najmu nie przybywa, a ceny nie zachęcają. Nie musi to jednak być sytuacja permanentna.

- Trudno określić, co będzie się działo w nadchodzącym czasie. Póki jest tendencja wzrostu cen na rynku sprzedaży, nierozłączna z rynkiem najmu, liczba mieszkań nie zwiększy się o wiele – prognozuje współwłaścicielka biura Mapa Nieruchomości. - Ale z drugiej strony, patrząc na to, że nieruchomości tego typu jest mało, ktoś może w końcu znaleźć niszę i to rozwinąć, jest na to szansa.