„Z jednego mieszkania próbowali zrobić 7 mikrokawalerek”. To coraz częstszy i zwykle uciążliwy dla sąsiadów proceder

Do próby takiej przebudowy miało dojść w lokalu w jednej z zabytkowych kamienic. Pod koniec 2020 r. miasto sprzedało ponad 240-metrowe mieszkanie (6 pokoi) w budynku przy al. Jana Pawła II 11. W przetargu wzięło udział 8 oferentów. Zwycięzca znacznie przebił cenę wywoławczą (1 mln zł), oferując 1,660 mln zł. Zapłacił połowę (830 tys. zł), ponieważ nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków i nabywcy przysługuje 50-procentowa bonifikata.

Szybka odsprzedaż i początek „inwestycji”

Taka ulga ma zrekompensować fakt, że nowy właściciel jest zobowiązany do opieki nad zabytkiem, w tym do przeprowadzenia niezbędnych prac konserwatorskich w określonym terminie. Tyle tylko, że nabywca nieruchomości przy al. Jana Pawła 11 nie zamierzał się tym zajmować. Szybko wystawił niedawno zakupiony lokal na sprzedaż. W jednym z zachowanych archiwalnych ogłoszeń podana jest cena – 1,210 mln zł i adnotacja, że mieszkanie jest idealne do podziału na mniejsze.

Znalazł się kupiec, który po nabyciu nieruchomości rozpoczął jej przebudowę. Jak relacjonują przedstawiciele wspólnoty mieszkaniowej przy al. Jana Pawła II 11, nowy właściciel skorzystał z inwestycyjnych sugestii, by podzielić sześciopokojowe mieszkanie. Ze swoich planów musiał jednak zrezygnować po interwencji miejskiego konserwatora zabytków, który nakazał przywrócić lokal do pierwotnego stanu.

– Z jednego mieszkania próbowali zrobić 7 mikrokawalerek. W dodatku podczas prowadzenia prac nielegalnie podłączyli się do prądu – mówi nam jeden z członków wspólnoty. – Nikt z nami się w tej sprawie nie kontaktował, długo nie wiedzieliśmy co tam się dzieje. Taki podział na mniejsze mieszkania byłby oczywiście uciążliwy dla wspólnoty. Więcej lokatorów w kamienicy, to większe koszty jej utrzymania. Poza tym, to zabytkowa przestrzeń, powinno się dążyć do odtworzenia jej w oryginalnej formie, a nie do wprowadzania takich zmian.

„Prace, które naruszały układ przestrzenny mieszkania”

Przedstawiciele inwestora nie chcieli z nami rozmawiać o szczegółach prowadzonych przez nich prac. Stanowczo zaprzeczyli jednak, że celem była przebudowa lokalu na 7 mniejszych mieszkań.

Jak było w rzeczywistości? Kontrola przeprowadzona przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego i Biuro Miejskiego Konserwatora Zabytków stwierdziła na miejscu „rozpoczęte prace, które naruszały układ przestrzenny mieszkania”.

– W związku z tym została wydana decyzja o konieczności przywrócenia pomieszczeń do stanu poprzedniego. Decyzja po kontroli została wydana na podstawie art. 45 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami – informuje Sylwia Cyza-Słomska z Urzędu Miasta.

Teraz inwestor stara się o pozwolenie od konserwatora

To artykuł odnoszący się do sytuacji, gdy inwestor wykona prace budowlane przy zabytku bez wymaganego pozwolenia konserwatora lub w sposób odbiegający od zakresu i warunków określonych w pozwoleniu. W tym przypadku działania podjęto bez wymaganego pozwolenia.

Właściciel lokalu przy al. Jana Pawła II 11 zapowiada, że nie rezygnuje z inwestycji w tym miejscu. Czeka teraz na stosowne pozwolenie od konserwatora zabytków. Nie chce jednak mówić o konkretach. Informacje uzyskane przez wspólnotę mieszkaniowa wskazują, że planowany jest teraz podział lokalu na dwa mieszkania.

„W Szczecinie jest już bardzo dużo mikrokawalerek”

Inwestycje związane z podziałem dużych lokali stają się w Szczecinie coraz popularniejsze. Są opłacalne, ponieważ zysk z najmu kilku mniejszych mieszkań znacząco przewyższa ten, który można byłoby uzyskać z jednej dużej nieruchomości.

– Pomysł na mikrokawalerki przyszedł do Szczecina z Poznania, Warszawy i innych miast studenckich. Taka oferta znajduje bowiem odbiorców przede wszystkim wśród młodych ludzi. Dla nich ważne jest to, że mają dla siebie nie tylko mały pokój, ale też swoją łazienkę i swój aneks kuchenny – mówiła w programie „Studio wSzczecinie.pl” Katarzyna Kacprzyk, agent nieruchomości, współwłaścicielka biura Świat Nieruchomości. – Te standardy podchwycono i w Szczecinie jest już bardzo dużo mikrokawalerek. Nie wiem, ile z nich jest legalnych. Dopiero od pewnego czasu zarządcy nieruchomości i wspólnoty zwracają większą uwagę na tego typu praktyki. Oczywiście ze względu na skargi mieszkańców.

Problemem są choćby pompy tłoczące nieczystości

Sąsiadom bowiem najczęściej nie podoba się, gdy jedno mieszkanie zostaje przerobione na kilka mniejszych i w budynku pojawia się zdecydowanie więcej lokatorów. Źródłem uciążliwości są choćby zapychające kanalizację „młynki”, czyli pompy tłoczące nieczystości z dodatkowych toalet.

– Największym problemem przy tego typu inwestycjach są części wspólne, czyli instalacje: elektryczne, wodno-kanalizacyjne i sieciowe ogrzewanie miejskie– tłumaczyła w programie „Studio wSzczecinie.pl” Grażyna Szotkowska, prezes Szczecińskiego TBS. – Wspólnoty mieszkaniowe podchodzą w tej chwili do tego tematu bardzo mądrze. Oczekują od inwestora, żeby daną instalację przystosował do większej liczby użytkowników i innego sposobu jej użytkowania. Wcześniej tego nie robiły i pojawiały się problemy.

„To zwyczajne żerowanie na ludziach, których nie stać na mieszkanie o standardowym metrażu”

Gdy przez inwestorów dzielone są nieruchomości o powierzchni 200 m2, nowe mieszkania mają zwykle akceptowalny metraż. Zdarzają się jednak również pomysły wydzielenia mikrokawalerek w mniejszych lokalach.

– Kilka lat temu zauważono niepokojący trend budowy mikrokawalerek i w 2018 roku w przepisach budowlanych pojawiła się minimalna powierzchnia mieszkania - 25 m2 – mówi architekt Marcin Szneider. – Analogiczna minimalna powierzchnia mieszkania została określona w normatywie mieszkalnym z 1974 roku. W latach 60. minimum wynosiło jedynie 17 m2. Niestety inwestorzy, również przy wsparciu architektów, obchodzą te przepisy i formalnie budują lokale usługowe, których przepisy dotyczące mieszkań już nie dotyczą. Deweloperzy i media przekonują, że mikrokawalerki to kwestia indywidualnego wyboru i zmieniającego się stylu życia młodych osób. Tymczasem jest to zwyczajne żerowanie na ludziach, których nie stać na mieszkanie o standardowym metrażu.

Zaprojektowano mieszkanie o powierzchni 2,5 m2

W skrajnych przypadkach tego typu praktyki można śmiało nazwać patodeweloperką. Dotyczą one również nowych nieruchomości. W ostatnich miesiącach głośno było o deweloperze z Koszalina, który zaprojektował budynek z największym mieszkaniem o powierzchni ok. 13 m2 i najmniejszym o powierzchni 2,5 m2. Co zrobić, by uniknąć rozwoju takiego procederu?

– Inwestorzy dobrowolnie nie zrezygnują z zysku, skoro są w stanie sprzedać wszystko. Masowe oburzenie i presja społeczna są tu jak najbardziej potrzebne, jednak trudno ocenić ich skuteczność. Rozwiązań upatrywałbym przede wszystkim w zwiększaniu dostępności mieszkań przez państwo i samorządy, tak aby dać ludziom realną możliwość wyboru. Ostatnio nawet konserwatywna Polska 2050 deklarowała, że mieszkanie jest prawem każdego człowieka – uważa Marcin Szneider.

W 2021 roku portal RynekPierwotny.pl szacował, że lokale poniżej 25 metrów to 2,43 proc. całej oferty deweloperów w Polsce.