Przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego w celu ochrony Twojej firmy

Najem krótkoterminowy – ile trwa i co mówi o im definicja prawna

Najem krótkoterminowy, chociaż coraz bardziej popularny, ciągle jeszcze nie doczekał się stricte prawnej definicji, a jego funkcjonowanie na rynku nadal nie zostało ostatecznie uregulowane. Można jedynie posiłkować się „roboczymi” określeniami, w dużej części umownymi.

Zgodnie z definicją najmu jest nim użyczenie lokalu mieszkalnego lub użytkowego innej osobie albo podmiotowi gospodarczemu na czas określony w umowie. Jeszcze kilka lat temu czas ten był dość długi, jednak na rynku pojawiła się nowa opcja – najmu krótkoterminowego, który szybko zyskał dużą popularność. Przemawiają za nim stosunkowo niskie ceny i wysoki standard mieszkań oferowanych na wynajem.

Przyjmuje się, że najem krótkoterminowy trwa maksymalnie 30 dni. Powyżej tego okresu zaczyna się najem okazjonalny lub długoterminowy.

Zarządzanie najmem krótkoterminowym – jak rozliczać to podczas prowadzenia działalności

Zarządzanie najmem krótkoterminowym, szczególnie w przypadku posiadania większej liczby mieszkań przeznaczonych pod taki wynajem, najczęściej powierzane jest zewnętrznym firmom. Właściciel zobowiązany jest do opłacania czynszu, kosztów eksploatacyjnych (popularnie zwanych rachunkami), podatku od nieruchomości, ubezpieczenia i innych kosztów związanych z prawem własności.

Po stronie zarządcy leżą koszty związane z bieżącą obsługą – sprzątanie, drobne naprawy, promocja w internecie, prowizja dla portali trudniących się obsługą rezerwacji itp.

Najem krótkoterminowy prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej, pojawia się więc pytanie, jak rozliczać koszty zarządzania. Jedną z form jest oddanie mieszkania w najem długoterminowy firmie specjalizującej się w najmie krótkoterminowym. W umowie musi być zawarta zgoda na prowadzenie działalności gospodarczej.

Taka umowa ma charakter prowizyjny, tzn. że kwota najmu nie jest jednoznacznie określona. Najczęściej stanowi 75 – 80% całkowitego przychodu z najmu krótkoterminowego. Od tej kwoty właściciel mieszkania zobowiązany jest zapłacić podatek. W jego gestii pozostaje decyzja, czy będzie się rozliczał według zasad ogólnych, czy też woli zapłacić podatek zryczałtowany.

Osobną kwestią pozostaje podatek VAT, który także trzeba odprowadzić. Tu warto zachować czujność w momencie kupna lokalu mieszkalnego. Od najmu krótkoterminowego należy bowiem uiścić ośmioprocentową stawkę VAT, ale tylko wówczas, gdy w grę wchodzi najem mieszkania. Jeśli kupimy tzw. mikroapartament, który de facto jest lokalem użytkowym (niewielkie powierzchnie dyskwalifikują je jako lokale mieszkalne, o czym sprzedający wiedzą, ale nie zawsze wspominają), stawka VAT wyniesie wówczas 23%.

Mieszkaniem, w którym prowadzony jest najem krótkoterminowy, można też zarządzać samodzielnie. Niesie to ze sobą korzyści finansowe, ale wymaga większego nakładu pracy. 

Ubezpieczenia, które warto wykupić przy obsłudze najmu krótkoterminowego

Niezależnie od tego, czy mamy do czynienia z najmem krótko, czy długoterminowym, mieszkanie powinno być ubezpieczone. Najczęściej w grę wchodzi ubezpieczenie następstw nieszczęśliwych wypadków (zalanie, pożar itp.) Ochrona ubezpieczeniowa dotyczy samego mieszkania (dosłownie murów) oraz jego wyposażenia. Ten najpopularniejszy rodzaj ubezpieczenia warto rozszerzyć o ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej właściciela.

Ważne: przed podpisaniem umowy z ubezpieczycielem trzeba koniecznie sprawdzić, czy polisa obejmuje także możliwość najmu krótkoterminowego. Nie wszystkie firmy bowiem ubezpieczają mieszkania przeznaczone na wynajem krótkoterminowy.

Wynajem krótkoterminowy – różne formy ochrony właścicieli

Najem krótkoterminowy niesie ze sobą ryzyko dla właściciela mieszkania. Warto więc wprowadzić pewne obostrzenia, do których najemca będzie musiał się zastosować.

Coraz powszechniejszą formą ochrony właścicieli, oprócz umowy, jest regulamin korzystania z najmowanego lokalu. Do podstawowych zapisów należy zakaz zapraszania osób trzecich, nakaz przestrzegania ciszy nocnej i stosowania się do regulaminu budynku, w którym znajduje się dane mieszkanie.

Wynajem krótkoterminowy póki co nie doczekał się ścisłych regulacji prawnych, ale w niewykluczone, że w niedługim czasie ulegnie to zmianie. Wówczas właściciele mieszkań, którzy nadal będą chcieli wynajmować je na krótki czas, będą musieli uzyskać licencję na najem krótkoterminowy. To rozwiązanie będzie chroniło zarówno najemców, jak i właścicieli, a także zarządców budynków, w których będą znajdowały się mieszkania przeznaczone na wynajem krótkoterminowy.

Najem krótkoterminowy – sprawdź, jak jeszcze ochronić firmę przed oszustami

Ważną bronią w walce z nieuczciwymi najemcami jest zaliczka. Jej wpłata z reguły oznacza, że najemca jest zdecydowany na dany lokal w konkretnym terminie.

Wynajem krótkoterminowy możliwy jest z opcją płatności gotówką w dniu przyjazdu, tu jednak warto zachować szczególną czujność. Taką rezerwację można bowiem w każdej chwili odwołać bez ponoszenia konsekwencji. Ryzyko w tym wypadku ponosi wyłącznie właściciel lokalu, który rezerwując termin bez zaliczki, zablokował sobie możliwość zarobku.

Obsługa najmu krótkoterminowego wymaga umiejętności przewidywania także tych negatywnych wydarzeń i przeciwdziałania im. Jeśli w niedługim czasie dużo osób jest zainteresowanych rezerwacją najmu krótkoterminowego bez zaliczki, właścicielowi lub firmie obsługującej dane mieszkanie powinno dać to do myślenia. Niestety do częstych praktyk należy rezerwowanie terminów przez konkurencyjne podmioty tylko po to, by potencjalny klient był zmuszony skorzystać z ich usług, a następnie odwoływanie swoich rezerwacji na przysłowiową ostatnią chwilę.

Najem krótkoterminowy bez działalności – jak się zabezpieczyć?

Najem krótkoterminowy nie jest najmem na cele mieszkaniowe. Skierowany jest do turystów lub osób podróżujących służbowo. Takie rozgraniczenie jest bardzo ważne, bo wyraźnie wskazuje na działalność gospodarczą. Jednym słowem – najem krótkoterminowy bez działalności jest praktycznie niemożliwy, szczególnie jeśli w grę wchodzi wielokrotny najem tego samego mieszkania w krótkim czasie.

Od powyższej zasady jest jeden wyjątek. Najem krótkoterminowy bez działalności można potraktować jako najem prywatny jedynie wówczas, gdy będzie miał charakter sporadyczny. Mowa np. o wynajmie własnego mieszkania na czas wakacji. Jeśli jednak najem ma charakter ciągły, poszukiwanie klientów odbywa się przez platformy noclegowe, niewątpliwie mamy do czynienia z prowadzoną działalnością gospodarczą, która wymaga spełnienia szeregu formalności.

Najem krótkoterminowy bez działalności może nieść ze sobą ryzyko odmowy opuszczenia lokalu przez najemców. Aby się przed nim ustrzec, trzeba koniecznie zawrzeć umowę, w której zostanie wyraźnie określony termin opuszczenia mieszkania. Umowa musi mieć formę pisemną. Nie powinno się jej zawierać ustnie lub telefonicznie. Taka umowa bowiem w świetle prawa będzie postrzegana jako domniemany najem na czas nieokreślony, a usunięcie lokatorów nawet drogą sądową, będzie kosztowne i długotrwałe.