Czy w 2020 mieszkania na rynku pierwotnym będą tanieć

Restrykcje związane z państwową kwarantanną sprawiły, że obecnie tylko co czwarta firma w Polsce działa w normalnym trybie, jak wynika z informacji BIG.

Sytuacja ta nie mogła się nie odbić też na rynku nieruchomości.

W oparciu o najnowsze dane z portalu inwestycji mieszkaniowych w Polsce Korter sporządziliśmy zestawienie pozwalające na charakterystykę obecnego stanu rynku oraz ewentualne prognozy co do dynamiki jej rozwoju w roku 2020.

Jak drożały nieruchomości pod koniec 2019 i na początku 2020 roku

Nie jest nowością, że w ciągu ostatnich lat nieruchomości w Polsce ciągle wzrastały w cenie ― zarówno na rynku pierwotnym, jak i na wtórnym. Związane to było przede wszystkim z poprawą zdolności finansowej Polaków ― mimo stabilnie rosnącej podaży, popyt na nowe mieszkania pozostawał nie w pełni zaspokojony.

Koniec 2019 roku przyniósł rekordowo wysokie ceny ― z raportu Narodowego Banku Polskiego, przedstawionego w postaci krótkiego wyciągu na stronie numbeo.com, wynika, że w IV kwartale 2019 roku średnia ogólnopolska stawka za metr kwadratowy na rynku pierwotnym sięgnęła 8200 zł. Na rynku wtórnym cena była niewiele niższa ― średnio 7600 zł.

Dane z portalu Bankier.pl pozwalają na stwierdzenie, że tendencja 2019 roku kardynalnie się nie zmieniła ― stabilny wzrost, mniej lub bardziej intensywny, jest zaobserwowany na rynku pierwotnym nieruchomości, podstawowym, jak i drugorzędnym.

Jak wyglądała koniunktura rynku nieruchomości na początku 2020 roku? Porównujemy dane ze stycznia i lutego 2020 roku ― jak wzrosły ceny mieszkań na rynku pierwotnym w różnych miastach Polski?

• Ceny mieszkań w Warszawie wzrosły o około 1,1%, co jest najmniej istotnym podwyższeniem w skali kraju. To sprawiło, że średnia cena metra kwadratowego w nowym mieszkaniu w stolicy sięgnęła niemal 10 tysięcy złotych. Chodzi tu o lokale o powierzchni powyżej 38 m.kw., z kolei mniejsze mieszkania, dostępniejsze i atrakcyjniejsze dla kupujących, zawsze cieszyły się większym zapotrzebowaniem na rynku, co też wpłynęło na ich cenę ― obecnie metr kwadratowy w takim lokalu kosztuje na warszawskim rynku pierwotnym średnio 11 000 zł.

• Kraków również nie uniknął tendencji wzrostu cenowego ― w styczniu 2020 roku nieruchomości tu zdrożały o około 4%. W lutym też odnotowano wzrost, co prawda na poziomie 1,7%. To sprawiło, że cena za metr kwadratowy na rynku pierwotnym Krakowa wyniosła blisko 9000 zł.

• Prężnie rozwijające się pod względem deweloperskim Katowice wyróżniły się najbardziej odczuwalnym wzrostem cen w skali roku ― w porównaniu do początku 2019, stawka uległa około 20-procentowej korekcie.

• W innych dużych miastach Polski ― Lublinie, Gdańsku czy Łodzi ― średni wzrost cen stanowił przeszło 3%. Warto zaznaczyć, że szczególnie popularny, a zarazem drogi, stał się Gdańsk. Tu ceny większych mieszkań ― o metrażu od 38 do 60 m.kw. ― zdrożały o około 6%. W odróżnieniu od Warszawy, gdzie największym zapotrzebowaniem cieszą się najmniejsze lokale, w innych miastach kraju na szczycie popularności są właśnie mieszkania o metrażu do 60 m.kw.

• Tendencję wzrostu cen większych mieszkań zauważamy też jest w Szczecinie i Wrocławiu. Tutaj stawka za metr w nowym mieszkaniu tego typu wzrosła o około 8%.

Na podstawie danych portalu inwestycji mieszkaniowych w Polsce Korter możemy prześledzić dynamikę zmiany przedziału cenowego, porównując stawki za metr kwadratowy na rynku pierwotnym w trzech perspektywach ― na przykładzie inwestycji sprzedanych, nieruchomości przedstawionych w aktualnej ofercie oraz inwestycji, których oddanie do użytku jest zaplanowane na rok 2021 i dalsze lata.

Zestawienie stawek za metr kwadratowy nieruchomości na rynku pierwotnym w latach 2019 i 2020 oraz aktualne ceny inwestycji z planowanym terminem oddania do użytku w najbliższych dwóch latach

Najnowsze dane ― ile dzisiaj kosztują mieszkania w stolicy i innych dużych miastach kraju

Poniższa grafika przedstawia najświeższe dane o aktualnych stawkach za metr kwadratowy na rynku pierwotnym ― na podstawie danych portalu inwestycji mieszkaniowych w Polsce korter.com.pl.

Warszawa nadal najdroższa

Widzimy, że Warszawa nie ustępuje czołowych pozycji ― mimo, że dynamika wzrostu cenowego nie jest tutaj szczególnie szybka, za to wyróżnia się nieustanną stabilnością.

Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że metr kwadratowy nowego mieszkania w stolicy w marcu 2020 roku kosztował średnio 9969 zł. Na rynku wtórnym zaobserwowano też niebagatelny skok cenowy, po którym cena metra kwadratowego sięgnęła nawet 11807 zł.

Statystyczne dane są potwierdzane przez koniunkturę ― ponad ¼ wszystkich transakcji kupna nieruchomości na rynku pierwotnym przeprowadzono w analizowanym okresie w przedziale cenowym od 9 do 10 tysięcy złotych za metr kwadratowy.

Najczęściej kupowano małe i średnie mieszkania ― ponad połowa wszystkich transakcji dotyczyła lokali mieszczących się w przedziale cenowym od 400 do 600 tysięcy złotych. Liderem na rynku pierwotnym stolicy wciąż pozostają najmniejsze mieszkania ― o powierzchni od 35 do 50 m.kw.. W wyżej wspomnianym segmencie “400-600 tysięcy” jest tych transakcji ponad 40%. Nieco mniej przypada na lokale o metrażu od 50 do 65 m.kw. ― blisko 25%.

Ile w marcu 2020 roku kosztuje nowe mieszkanie w Warszawie?

• za mieszkanie jednopokojowe płaci się średnio 359 904,00 zł

• mieszkania dwupokojowe są wyceniane na około 385 728,00 zł

• lokal trzypokojowy kosztuje średnio 525 956,00 zł

• duże mieszkania ― o układzie od czterech pokoi ― mieszczą się na poziomie 875 509,00 zł

Nie samą Warszawą ― ceny mieszkań na rynku pierwotnym w innych dużych miastach

Ogólna tendencja wzrostu cen na nieruchomości rynku pierwotnego dotknęła nie tylko stolicy. Śladem poszły też inne większe miasta kraju. Istotne jest, że średni procentowy wzrost cen tutaj był wyższy, niż w stolicy ― przykładowo, już wspomniane powyżej 4% wzrostu ze stycznia 2020 roku na nieruchomości w Krakowie ― co się wiąże ze stosunkową przystępnością, która cechuje regionalne rynku nieruchomości.

Dane analityków Barometr Metrohouse oraz Gold Finance świadczą o tym, że na początku 2020 roku w dużych miastach Polski najczęściej kupowano mieszkania o układzie od jednego do trzech pokoi i w przedziale cenowym od 200 do 500 tysięcy złotych. Udział takich transakcji na rynku sięgnął 55%.

Jest to niemal dwa razy taniej, niż w stolicy, co między innymi wyjaśnia rosnący popyt i ― jako skutek ― reakcję deweloperów stopniowo podwyższających ceny.

Należy też brać pod uwagę lokalizację, ponieważ niektóre miasta ― jak to Kraków czy Gdańsk ― są szczególnie atrakcyjne pod względem inwestycyjnym, o ile są popularnymi ośrodkami turystycznymi. Zainteresowanie inwestorów podwyższa popyt, za którym, naturalnie, wzrastają też ceny.

Jak obecnie wygląda polityka cenowa deweloperów na rynku pierwotnym największych miast Polski?

Podajemy aktualne dane ― z marca 2020 roku ― z portalu inwestycji mieszkaniowych w Polsce korter.com.pl:

Kraków.

Pod względem drożyzny Kraków jest na drugim miejscu po Warszawie. Oferta rynku pierwotnego, jak też ceny mieszkań, wyróżnia się tu stabilnym wzrostem. Przyczyną tego jest przede wszystkim wysokie zainteresowanie inwestycyjne. Ceny mieszkań prezentowały się następująco:

• mieszkanie jednopokojowe w stolicy Małopolski można było kupić za średnio 295 832,00 zł

• cena mieszkań dwupokojowych wynosiła średnio 356 053,00 zł

• mieszkanie trzypokojowe w Krakowie wyceniane było na średnio 443 360,00 zł

• największe lokale ― te składające się z czterech i więcej pokoi ― kosztowały około 681 354,00 zł

Gdańsk.

Również atrakcyjny turystycznie, a więc inwestycyjnie Gdańsk ostatnimi czasy wykazał się dość intensywnym wzrostem cen na rynku pierwotnym:

• mieszkanie jednopokojowe w stolicy Pomorza kosztuje średnio 308 667,00 zł

• dwupokojowe lokale w marcu 2020 roku wyceniane były na około 338 707,00 zł

• trzypokojowe mieszkania znalazły się poziomie cenowym 439 838,00 zł

• lokale o układzie od czterech pokoi dało się nabyć za średnio 593 520,00 zł

Wrocław.

Po ostatnim około trzyprocentowym wzroście cen na nieruchomości rynku pierwotnego w stolicy Dolnego Śląska polityka cenowa wygląda następująco:

• za kawalerkę płaciło się średnio 287 617,00 zł

• najpopularniejsze mieszkania dwupokojowe kosztowały średnio 314 922,00 zł

• cena trzypokojowych lokali wynosiła około 394 274,00 zł

• mieszkania składające się z czterech i więcej pokoi sięgnęły poziomu cenowego 562 325,00 zł

Poznań.

W stolicy Wielkopolski na rynku pierwotnym odnotowano następujące średnie ceny mieszkań:

• mieszkanie jednopokojowe wyceniano na średnio 238 519,00 zł

• cena mieszkania dwupokojowe wynosiła średnio 276 980,00 zł

• lokale trzypokojowe sprzedawano za około 369 525,00 zł

• mieszkania o największym metrażu i układzie od czterech pokoi kosztowały 581 597,00 zł

Łódź.

Centrum województwa łódzkiego wyróżnia się intensywną działalnością deweloperską i prezentuje się cenowo w następujący sposób:

• jednopokojowe lokum dało się kupić za średnio 198 132,00 zł

• dwupokojowe mieszkanie wyceniano na około 230 883,00 zł

• mieszkania trzypokojowe kosztowały 324 023,00 zł

• średnia cena największych lokali wynosiła od około 461 584,00 zł

Katowice.

Działalność deweloperska w stolicy Śląska ostatnimi czasy również charakteryzuje się prężnym rozwojem. Odnotowano następujące średnie oferty cenowe w Katowicach w marcu 2020 roku:

• mieszkanie jednopokojowe kupowało się za średnio 288 404,00 zł

• lokale dwupokojowe kosztowały około 247 397,00 zł

• mieszkania trzypokojowe oferowane były w średniej cenie 325 851,00 zł

• cena największych lokali wynosiła blisko 437 056,00 zł.

Wielkie miasta ustępują ― rosnąca popularność inwestycji mieszkaniowych w małych miejscowościach

Przytoczone powyżej zestawienia cen mieszkań w największych miastach kraju lokują te najbardziej popularne pod względem inwestorskim punkty na mapie Polski na górnej półce cenowej.

Mimo całej atrakcyjności tych lokalizacji, stawki za metr kwadratowy nie zawsze są wystarczająco przystępne dla kupujących.

Toteż szukający nowego mieszkania coraz częściej zwracają uwagę na inwestycje ulokowane na obrzeżach dużych miast, w miejscowościach satelickich oraz na tak zwanej prowincji.

Dlaczego mniejsze miejscowości są tak atrakcyjne dla kupujących?

• najważniejszym argumentem jest, oczywiście, cena. Przytoczmy przykład województwa mazowieckiego: przy średniej stawce blisko 10 000 złotych za metr kwadratowy w Warszawie, lokalizacje podmiejskie wyróżniają się dużo przystępniejszą polityką cenową: tak, w podwarszawskich Markach metr kosztuje przeszło 6500 złotych, w Mińsku Mazowieckim ― blisko 5000 złotych, a w oddalonym o 100 kilometrów od Warszawy Przasnyszu ― nawet 4000 złotych.

• standard pozamiejskich inwestycji jest zbliżony do wielkomiejskiego. Ze względu na niższe ceny działek inwestycyjnych w mniejszych miejscowościach deweloperzy posiadają większą wolność zagospodarowania terenu i starają się przyciągnąć klientów za pomocą atutów, niedostępnych dla dużego miasta.

• da się kupić więcej za mniej. Z punktu widzenia inwestycyjnego kawalerka w centrum stolicy jest, rzecz jasna, dużo bardziej atrakcyjna, niż duże mieszkanie w oddali od miasta, jednak osoby szukające mieszkania dla siebie rozglądają się raczej za wygodą, nie zaś za przyszłościowością inwestycji.

Tendencja ta i kryteria dotyczą też mniejszych centrów wojewódzkich.

Poniższa grafika ilustruje opisany powyżej stan rzeczy i pozwala na porównanie cen mieszkań ― położonych w popularnej, a zarazem drogiej lokalizacji, oraz w mniejszych miejscowościach Polski.

Są to najnowsze dane z marca 2020 roku pobrane z portalu inwestycji mieszkaniowych w Polsce korter.com.pl:

Czy koronawirus zmieni sytuację na rynku nieruchomości

Pandemia koronawirusa spowodowała bezprecedensowe zmiany w funkcjonowaniu zarówno strefy gospodarczej, jak i innych sfer życia, co też nie mogło się nie odbić na sytuacji na rynku nieruchomości.

Niektórzy z największych polskich deweloperów (między innymi Dom Development, Archicom i Marvipol) odnotowują spadek sprzedaży w porównaniu do poziomu 2019 roku. Tak, spadek ten wynosił od -12 do nawet -63%.

Nie jest to jednak tendencja powszechna, ponieważ inne firmy deweloperskie jeszcze nie zauważyły podobnego wpływu kryzysu na sprzedaż nieruchomości. Deweloperzy Bronson, Echo i Vantage deklarowali wzrost sprzedaży nawet do 59% w porównaniu do początku 2019 roku.

Jak się rozwinie sytuacja na rynku nieruchomości w 2020 roku?

• Większość analityków prognozuje zatrzymanie wzrostu cen na mieszkania. Byłoby to naturalną reakcją na obniżenie popytu, który jest już obserwowany przez dwa ostatnie miesiące.

• Kolejną opcją mogłoby być obniżenie cen. Eksperci twierdzą, że nie warto jednak czekać na istotne korekty. Mimo, że bezprecedensowość obecnego kryzysu nie pozwala na jakiekolwiek gwarancje prognostyczne, przykład innych krajów, które już miały do czynienia z podobną sytuacją, może tu być niejako drogowskazem. Przykładowo, ceny mieszkań w Singapurze po epidemii SARS w 2013 roku spadły jedynie o 2%.

• po zatrzymaniu wzrostu a ewentualnym obniżeniu cen nastąpi stabilizacja rynku. O tym twierdzi duża część ekspertów, w tym analitycy HRE Investments.

Trudno jest jednak przewidzieć dokładnie, jak się zmieni rynek nieruchomości, o ile zależy to jedynie od czasu trwania epidemii oraz związanych z nią ograniczeń.