Budowa własnego domu to niezwykłe przedsięwzięcie, które wymaga od Inwestora nie tylko posiadania działki, odpowiedniego nakładu finansowego i czasu, ale także dopasowanego do działki i potrzeb domowników projektu domu, który spełnia wymogi prawa. Do rozpoczęcia budowy niezbędne jest przygotowanie odpowiednich dokumentów oraz uzyskanie stosownych pozwoleń. Niektóre domy, zgodnie z wprowadzonymi w 2015 roku przepisami, mogą być wznoszone bez pozwolenia na budowę. Jest to więc możliwa, ale stosunkowo rzadko spotykana procedura, do której także należy się przygotować. W jaki sposób można to zrobić?

Jaki dom można zbudować bez pozwolenia na budowę?


Nowe przepisy prawa, które weszły w życie w związku z nowelizacją prawa budowlanego z dnia 28.06.2015 roku, dotyczą pozwoleń oraz zgłoszeń budowy do odpowiednich urzędów. Dzięki nim Inwestor może rozpocząć budowę domu szybciej, zgłaszając fakt budowy we właściwym sobie urzędzie. Decydując się na taką procedurę, start budowy inwestycji może nastąpić już po 21 dniach od zgłoszenia. Warunkiem jest brak zastrzeżeń ze strony urzędu. Składając wniosek w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta Inwestor zobowiązany jest podać konkretne informacje dotyczące budowy, takie jak: termin jej rozpoczęcia, zakres i sposób wykonania prac budowlanych, a także dołączyć dokumentację projektową i potwierdzenie prawa własności do działki, na której prowadzona będzie inwestycja.

Jakie warunki muszą zostać spełnione, aby wydana została zgoda na budowę bez pozwolenia oraz jakie budynki można wznosić na zgłoszenie?


W nowelizacji ustawy ustawodawca zaznacza, że budowa domu bez pozwolenia jest możliwa jedynie dla inwestycji wolno stojących jednorodzinnych budynków mieszkalnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Planowana budowa nie może ograniczyć możliwości zabudowy na sąsiadującej działce - w takiej sytuacji konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę. Zgodnie z przepisami prawa budowlanego można korzystać z procedury zgłoszenia, bez konieczności uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę też w przypadku innych inwestycji. Procedura zgłoszenia dotyczy również między innymi:

- wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy zalożeniu, że liczba takich obiektów na działce nie będzie większa niż jeden na każde 500 m2 powierzchni działki

- wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, w tym także garaży, wiat, przydomowych ganków, oranżerii o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy założeniu, że łączna liczba tego typu obiektów nie będzie większa niż dwa na każde 500 m2 powierzchni działki

- wolno stojących parterowych budynków stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m2

- oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,5 m3 na dobę

Co jeszcze warto wiedzieć przed decyzją o zgłoszeniu budowy?


Pominięcie procedury uzyskania pozwolenia na budowę nie jest zbyt często spotykanym rozwiązaniem w przypadku realizacji projektu domu jednorodzinnego. Nowelizacja z 2015 roku wykluczała możliwość dokonywania zmian w projekcie, które zawsze skutkowały koniecznością uzyskania pozwolenia na budowę. Obowiązująca od 19.09.2020 nowelizacja mówi o tym, że po dokonaniu istotnego odstąpienia od projektu budowlanego, istnieje możliwość jego ponownego zgłoszenia.

Koszt budowy domu bez pozwolenia na budowę

Wybrana przez Inwestora procedura, czy to staranie się o pozwolenie na budowę, czy zgłoszenie budowy, nie wpływa na wysokość kosztów inwestycji. Zakres przygotowania dokumentów zarówno dla pozwolenia na budowę oraz zgłoszenia budowy jest taki sam.